MANUAL PRÁTICO DO SÍNDICO E DO ADMINISTRADOR DE CONDOMÍNIO
ISBN – 85-901689-9-9
* Com o Manual Prático do Síndico é mais fácil administrar, principalmente agora com o novo Código Civil. Tem respostas para suas dúvidas sobre questões importantes relacionadas ao Condomínio.
Taxa Ordinária Diferenciada
A Lei n.º 10.931/04 impõe alterações no Código Civil para o cálculo das despesas nos condomínios. O artigo 1336, inciso I, que tinha a redação "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais", passou a vigorar com o texto: "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção" ... a convenção está livre para decidir se a fração ideal será ou não critério para dividir as despesas, adotando rateio de cotas mais justo.
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ÍNDICE EM ORDEM ALFABÉTICA POR ASSUNTO
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Administração do Condomínio
Administradora ou Conservadora
Água e energia. Como evitar os desperdícios
Anulação da Assembléia
Assembléia Extraordinária
Assembléia Geral
Ata
Cobertura
Código Civil, com anotações - Lei 10.406/02 – Cap VII – Seção I – Disposições Gerais
Condomínio - Definição
Condomínio – Convivência Legal
Condomínio e suas Leis
Condomínio – Dúvidas mais frequentes
Condomínio – Reorganizar com o novo Código Civil
Convenção de Condomínio
Convocação para Assembléias
Dicas da AMED
Dicas do Corpo de Bombeiros/MG
Dicas da Polícia Militar/MG
Dicas do SINDICON
Desinsetização. Segurança ao contratar
Despesa Extraordinária
Despesa Ordinária
Documentação e Livros
Elevador e seu uso
Elevadores – Lei específica/BH
Elevadores – Lei específica/SP
Energia Elétrica – como evitar o desperdício
Fundo de Reserva
Gás – Um perigo constante
Incêndio – Combate e Prevenção
Incêndio – Normas de Segurança
Lei do Condomínio – esclarecimento
Lei 4591/64, do Condomínio
Lei 7302, do Silêncio
Manutenção do Prédio
Orçamento – Elaboração e Aprovação
Prestação de Conta
Rateio das despesas
Regulamento Interno
Seção de Anúncios Classificados
Segurança. A Tecnologia que pode proteger
Seguro Obrigatório
Síndico – Eleição
Síndico – Função Administrativa
Subsíndico e Conselho Consultivo
TAXAS DE CONDOMÍNIO, INCLUSIVE DAS COBERTURAS
Taxa Ordinária diferenciada
Trabalhadores – Convenção Coletiva/SP
Zelador, Porteiro e outros
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FACILITANDO A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
- Administração Condominial – Manutenção Predial – Segurança Patrimonial – Leis Afins – Dicas da Prefeitura Municipal - Companhia de Energia Elétrica – Fornecimento de Água – Corpo de Bombeiro – Polícia Militar.
Senhores Condôminos,
Administrar um condomínio não é nada fácil. Requer muita habilidade principalmente no trato para com os moradores. São famílias diferentes dividindo ambientes comuns, cumprindo obrigações e respeitando o espaço vizinho.
Entre os conflitos mais graves está o rateio das despesas comuns. Sempre terá um Condômino que se sente lesado, achando injusta sua taxa condominial, exatamente igual à de outro que desperdiça água ou usa exageradamente o elevador. Sem falar daquele que mora no primeiro andar e acha que não é obrigado a pagar pelo uso do elevador ou energia gasta para iluminar os corredores superiores.
O Novo Código Civil veio corrigir algumas distorções, modificando algumas regras. Por exemplo, a não utilização de certos bens existentes no PRÉDIO, ou, a não utilização das áreas comuns por alguns Condôminos, importa em diminuição dos valores pagos pela taxa ordinária.
Nosso livro O CONDOMÍNIO E SUAS LEIS, editado pela “Edições Brasileiras”, desde 1993, é um dos mais vendidos sobre o assunto nas livrarias especializadas do país. Bom para o condômino. Bom para o síndico ou para o administrador. Agora, em edição virtual, disponibiliza de forma democrática orientações importantes e necessárias a todos que vivem em um Condomínio. Mas, se quiser uma edição com legislação mais ampla, como a parte de INCORPORAÇÕES e modelos de vários documentos, basta acessar a www.ieditora.com.br e fazer dowload do livro com o mesmo título.
Atenciosamente,
Welington Almeida Pinto
* NA PAGE 13 desta HOME publicamos a Lei do Condomínio. E na page 14 cláusulas do novo Código Civil que interferem na convivência legal em um prédio de apartamentos ou salas.
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O CONDOMÍNIO E SUAS LEIS
ISBN 85-901689-9-9
ÍNDICE/ASSUNTO
Page 05:
COMO REORGANIZAR O CONDOMÍNIO
PRINCIPAIS MUDANÇAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL
OBRAS NO PRÉDIO
MORADOR NOCIVO
CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO
DIREITO DE VOTO
MULTA AOS CONDÔMINOS QUE NÃO RESPEITAM AS REGRAS
GARAGENS
MODIFICANDO A VELHA CONVENÇÃO
TRECHO DE UM ARTIGO PUBLICADO NA IMPRENSA
* Page 06
TIRE TODAS SUAS DÚVIDAS
Através de dezenas de questões esclarecidas pelo
Departamento Jurídico do SECOVI/SP e pela AABIC/SP
MAIS DÚVIDAS ESCLARECIDAS
* Page 007 - Através de perguntas formuladas de Síndicos de várias regiões do Brasil
* Page 08
O CONDOMÍNIO
O SÍNDICO
A CONSERVADORA
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
para registro do Condomínio
SÍNDICO. O REPRESENTANTE LEGAL.
REGRAS FUNDAMENTAIS PARA O BOM DESEMPENHO DE UM SÍNDICO
ELEIÇÃO OU REELEIÇÃO DO SÍNDICO
FUNÇÃO ADMINISTRATIVA DO SÍNDICO
SUBSÍNDICO E CONSELHO CONSULTIVO
ADMINISTRADORA OU CONSERVADORA.
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A CONVENÇÃO
O REGULAMENTO INTERNO
AS ASSEMBLÉIAS
AS ATAS
REGULAMENTO INTERNO. OU REGIMENTO INTERNO
ANIMAIS NOS APARTAMENTOS
ASSEMBLÉIA GERAL
ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA
CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLÉIAS
ATA LAVRADA E ASSINADA APÓS A REUNIÃO
ANULAÇÃO DA ASSEMBLÉIA
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ORÇAMENTO. DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS
DESPESAS ORDINÁRIAS
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
FUNDO DE RESERVA
DOCUMENTAÇÃO E LIVROS
PRESTAÇÃO DE CONTAS
MANUTENÇÃO DO PRÉDIO
SEGURO OBRIGATÓRIO
SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL
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ÁGUA E ENERGIA. COMO EVITAR OS DESPERDÍCIOS
TORNEIRAS PINGANDO OU DESCARGA VAZANDO
LAVAGEM DE AUTOMÓVEIS E PISOS
DESCUIDO PERNICIOSO
INSTALAÇOES HIDRÁULICAS
LIMPEZA E HIGIENIZAÇÃO DA CAIXA D’ÁGUA
ENERGIA ELÉTRICA
BOMBAS DE ÁGUA
ILUMINAÇÃO E ENERGIA
Page 12
INCÊNDIOS – PREVENÇÃO, COMBATE E NORMAS DE SEGURANÇA
EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO
REGRAS BÁSICAS DIVULGADAS PELOS BOMEIROS
NORMAS DE SEGURANÇA
COMBATE AO FOGO
COMO DEIXAR O EDIFÍCIO
INSTRUÇÕES COMPLEMENTARES
GÁS, UM PERIGO CONSTANTE
FUNÇÕES DO ZELADOR
FUNÇÕES DO PORTEIRO
SEGURANÇA
ELEVADORES
DESINSETIZAÇÃO
Page 13
LEI 4.591/64, DO CONDOMÍNIO
Page 14
NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO
Page 15
SINDICON E AMED - DICAS IMPORTANTES
Page 16
POLICIA MILITAR DE MINAS GERAIS e CORPO DE BOMBEIROS
Page 17
ESCELSA - PRINCIPAIS DE DICAS DE ECONOMIA EM ELETRO-DOMÉSTICOS
PRODUÇÃO
Welington Almeida Pinto
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Page 04
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COMO REORGANIZAR O CONDOMÍNIO
ADAPTADO AO NOVO CÓDIGO CIVIL
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* Com o Código Civil Brasileiro, Lei 10.406/02, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, os Condomínios terão que se adaptar às novas normas. Entre outras novidades, muda o quorum para realização de obras, fixa em até 2% a multa de atraso no pagamento das taxas condominiais, cria a multa para morador nocivo aos vizinhos e libera garagens para serem alugados de acordo com a vontade do proprietário e disciplina de forma diferenciadora a questão da utilização individual do bem comum, traçando diferenças quanto à contribuição de cada uma das unidades.
PRINCIPAIS MUDANÇAS NO CÓDIGO CIVIL
Taxa Ordinária Diferenciada
Agora é possível a implementação de valores diferenciados para cada um dos moradores, de acordo com utilização individual de bens e serviços de cada unidade autônoma, estribado no artigo 1.340: ... as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um Condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. No artigo 1.334, inciso primeiro, a lei prevê a liberdade da Convenção fixar a quota de rateio das despesas.
No Espírito Santo, bem antes da edição do Novo Código Civil, a Lei 4.857/99 tornou obrigatória a colocação de hidrômetros em cada unidade condominial. Exemplo para outros Estados.
TAXA DE MULTA
• Artigo 1.337: "A multa para quem atrasa o pagamento do condomínio é limitada ao valor máximo de 2%". A fixação de até 2% para multas de atraso de taxas condominiais pode aumentar a inadimplência. Síndicos temem o aumento da inadimplência. Quanto aos juros, mesmo liberados, acreditam que, em juízo, não conseguirão cobrar muito mais do que 12% a/a. Veja no art. 1.336: ...
• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
• § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Sem dúvida, quanto antes melhor atualizar (rerratificação) a Convenção do Condomínio, inserindo cláusulas punitivas como juros mais elevados e correção monetária do débito. Sugerimos juros calculados pela Taxa Selic e, para correção, adoção do IGP-M - Índice Geral de Preços Médios –, da Fundação Getúlio Vargas.
OBRAS NO PRÉDIO
O novo Código definiu um quorum de 2/3 dos condôminos para as obras de reformas. E o da MAIORIA DOS PRESENTES à Assembléia Extraordinária, devidamente convocada, para decidir sobre obras úteis.
MORADOR NOCIVO
Condômino considerado nocivo aos vizinhos poderá pagar multa até 10 vezes o valor da taxa ordinária de condomínio por atitudes inconvenientes. E mais, poderá ser expulso do imóvel, mesmo que proprietário. IMPORTANTE: para ter amparo legal é necessário constituir provas consistentes do delito. O Código prevê: ... O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia".
CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO
Válida desde que registrada em Cartório de Registro de Imóveis.; servirá também para proposição de ação contra empresas ou pessoas físicas que prestam serviços ao prédio.
A convenção pode determinar a quota de cada condômino nas despesas ordinárias e extraordinárias, desde que paute o rateio pelo uso e gozo efetivo de cada unidade autônoma em relação aos serviços comuns. Exemplo: cada Condômino que gera custo extra, deverá pagar um percentual a mais pelo serviço. Caso contrário, as quotas serão divididas de acordo com a fração ideal do terreno de cada unidade.
DIREITO DE VOTO
Só para Condôminos quites com as taxas condominiais.
MULTA AOS CONDÔMINOS QUE NÃO RESPEITAM AS REGRAS
Condômino que não cumprir os deveres e obrigações estabelecidos na Convenção ou no Regulamento Interno poderá ser multado em até 5 (cinco) vezes o valor da taxa de condomínio, desde que o Condomínio tenha provas da infração e a multa esteja estipulada na Convenção do Prédio. Veja o Artigo 1.337:... O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
GARAGENS
Passam a ser uma relação particular de consumo entre locador e locatário. Isto é, o proprietário poderá alugar sua vaga a quem achar conveniente, morador ou não do prédio.
MODIFICANDO A VELHA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
1) – O Síndico, juntamente com os Conselheiros, deverá cientificar sobre as modificações que precisam ser votadas e acrescidas à Convenção.
2) - Discutir e aprovar, entre outros itens, valores de multas e juros. Especialistas adiantam que taxas altas de juros podem gerar problemas no Juizado Especial de Relações de Consumo.
3) – Comunicar imediatamente aos Condôminos inadimplentes que serão impedidos de participar das decisões.
4) – Deixar bastante claro nas discussões anteriores com os Conselheiros que, para condenar o Condômino considerado nocivo, provas das suas atitudes terão que ser consistentes, caso contrário a situação pode ser invertida, abrindo brecha para acusado sentir moralmente ofendido e buscar reparos na justiça.
5) – O Síndico deverá discutir amplamente com o Conselho as mudanças na Convenção. Através de um ofício, comunicar aos moradores as mudanças geradas pelo novo Código Civil e marcar a Assembléia Extraordinária para apurar a discussão e votar as novas regras.
TRECHO DE UM ARTIGO PUBLICADO NA IMPRENSA:
As mudanças no Novo Código Civil, no Condomínio e na Propriedade
Carlos Alberto Dabus Maluf *
“Na qualidade de co-autor de uma obra coletiva intitulada de "Novo Código Civil Comentado", a ser publicada neste semestre, destaco dois tópicos do novo estatuto civil que passa a vigorar a partir de janeiro de 2003, os quais exigem profundas reflexões por parte dos operadores do direito em geral e de todos, que tenham interesse nessa matéria.
O Novo Código Civil, em seu artigo 1336, estabelece os deveres dos condôminos. Em seu parágrafo primeiro, expressa que o condômino que não pagar a sua contribuição condominial ficará sujeito à multa de até 2% do débito, além de arcar com os juros de mora que forem convencionados.
Este parágrafo inovou ao reduzir a multa de 20% para 2%, medida que pode estimular a inadimplência, já bastante elevada, sobrecarregando os demais condôminos que terão de ratear este passivo. Isto tudo é agravado pela não previsão de atualização monetária dos haveres, ainda mais se considerarmos a morosidade da Justiça, beneficiando o mau pagador.
É de se notar que as despesas originadas pelo condomínio edilício não podem ser consideradas relações de consumo, não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa do Consumidor (o condômino é participe do condomínio e não consumidor de seus serviços).
Em razão disto, sugiro que este dispositivo legal seja modificado por meio de projeto de lei onde fique convencionado que a multa por inadimplência será proporcional ao valor do débito, fixada em assembléia (com a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos), sempre tendo em vista a sua razoabilidade, sendo acrescido ao débito juros de mora.
Entendo que esta posição é mais equânime, pois deixará de onerar os condôminos que estão em dia com suas obrigações, e não estimulará a inadimplência, pois a multa não será irrisória e seu valor será fixado, de acordo com o texto legal sugerido, democraticamente em assembléia de condomínio”.
* Advogado, professor associado de Direito Civil da Faculdade de Direito da USP e membro do Instituto dos Advogados de São Paulo
Fonte: publicações do SECOVI/SP – www.secovi.com.br
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@globo.com - Ou Fax (..31) 3344-0153. Apenas 10 reais o exemplar + despesas de correios – despacho para todo o Brasil.
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
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TIRE TODAS SUAS DÚVIDAS
com o Departamento Jurídico DO SECOVI/SP e pela AABIC/SP
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* Dezenas de questões formuladas por Síndicos e Administradores de Condomínio de todo Brasil, esclarecidas pelo SECOVI-SP - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo – ( www.secovi.com.br) e AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo ( www.aabic.org.br )
Por assunto:
01) – FALTAS ABONADAS – o empregado pode deixar de comparecer ao serviço sem prejuízo aos salários nas seguintes situações: I) – até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que conforme declara em sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, viva sob sua responsabilidade enconômica. II) – até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento. III) por cinco dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira semana. IV)por 1 dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária de sangue devidamente comprovada. V) – até 2 dias consecutivos ou não, para tirar título de eleitor, nos termos da lei respectiva. VI) – no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do serviço militar.
02) - MORTE DO EMPREGADO – em caso de morte do empregado, o pagamento dos direitos por ele adquiridos ode ser efetuado diretamente aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social, na administradora ou no próprio condomínio. A rescisão só será homologada se houver interesse das partes.
03) - ABANDONO DE EMPREGO – quando um empregado ausenta por mais de 30 dias, o Síndico deve notificá-lo a comparecer ao local de trabalho. Se retornar sem justificativa, fica caracterizada a DESÍDIA (faltas reiteradas ao trabalho), podendo ser dispensado por justa causa. Se não responder à notificação, será demitido por abandono de emprego. Notificação feita pela imprensa não tem valor perante a CLT, vale a entregue pelos correios com AR ou pelo Cartório de Títulos e documentos.
04) - APOSENTADO QUE RETORNA AO TRABALHO – continua recebendo do Condomínio o salário-família até completar 65 anos de idade (homem) e 60 (mulher). A partir daí deve ser pago pela Previdência Social.
05) - FÉRIAS E ABONOS – a remuneração das férias e do abono deve ser paga até 2 (dois) dias antes do início do respectivo período.
06) - HORAS EXTRAS E O SALÁRIO – as horas extras não são mais incorporadas ao salário, de acordo com o Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho.
07) - HORAS EXTRAS PERMITIDAS – conforme o artigo 59, da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares em número não excedente a duas horas por dia.
08) - PENALIDADES AO EMPREGADO – se a falta é pequena aplica-se apenas uma advertência por escrito. Falta grave, suspensão por um dia. No caso de reincidência a penalidade de suspensão poderá ser por dois ou três dia.
09) - DEVOLUÇÃO AO EMPREGADO DA CARTEIRA DE TRABALHO – o empregador tem o prazo de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver o documento ao funcionário, mediante contra-recibo.
10) - DURAÇÃO DE JORNADA DE TRABALHO – nunca excedente a 8 horas diárias e quarenta e quatro semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite no contrato individual ou coletivo de trabalho.
11) - DIA DO PAGAMENTO AO EMPREGADO – o pagamento em moeda corrente, mediante recibo, deve ocorrer até o 5º dia útil do período: mês, quinzena, semana, subseqüente ao vencido. Permitido o pagamento por cheque ou depósito bancário a alfabetizados, desde que o horário do banco permita ao empregado movimentar a conta, devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não for próximo ao local de trabalho.
12) - ADICIONAL NOTURNO – o empregado que trabalha no horário noturno que for transferido para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno, sendo conveniente obter a anuência do empregado por escrito. É devido adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia às 5:00 horas do dia subseqüente. Aumento de 20% (vinte por cento).
13) - RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO – o prazo para pagamento de verbas oriundas da rescisão do contrato de trabalho, de acordo com o parágrafo 6º do artigo 477, da CLT, manda que o pagamento das parcelas constantes do instrumento de rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos: até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato, ou até o décimo dia, contando do dia da notificação referente à demissão, quando não houver aviso prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
14) - FERIADO TRABALHADO – de acordo com a súmula 146, do Tribunal do Trabalho e Súmula 461, da Suprema Tribunal Federal, o pagamento é feito em dobro e não triplo, ou seja, o mensalista receberá somente mais uma vez em seu salário o dia trabalhado que era destinado ao seu descanso.
15) - AVISO PRÉVIO – empregado que praticar irregularidades, como atrasos, fazer corpo mole ou provocar outras pessoas no período do aviso prévio, poderá receber advertências por escrito e até ser suspenso para, na quinta vez, ser demitido por justa causa.
16) - VAGAS DE GARAGENS E A EXCLUSÃO DE INQUILINOS – prédio com número de vagas inferior ao de apartamentos, pode estabelecer na Convenção a privacidade de uso das vagas aos proprietários residentes, excluindo locatários e visitantes, desde que exame bem o contrato de locação do inquilino.
17) - ROUBO DE VEÍCULO OU DANOS OCORRIDOS NA GARAGEM – em prédio com garagista, a responsabilidade do Condomínio está relacionada com o grau de culpabilidade do funcionário. Não constatando negligência por parte dos responsáveis pela segurança do prédio, o Condomínio não será considerado culpado.
18) - FURTO NO CONDOMÍNIO – por analogia, a responsabilidade recai sobre o Condomínio, desde que constate omissão do Síndico ou dos empregados, ou o fato seja atribuído à ação de um deles.
19) - AR CONDICIONADO – colocação de aparelho de ar condicionado na fachada do edifício não importa em comprometimento estético ou de segurança quando obedecidos preceitos técnicos e verificado o quadro de energia para saber se o prédio comporta maior carga.
20) - CONSERTOS URGENTES NAS PARTES PRIVATIVAS – nos casos de dano atual ou iminente, se o morador criar dificuldades para consertar o estrago, o Síndico, com autorização judicial, pode proceder os consertos urgentes, mesmo no interior dos apartamentos, podendo cobrar do proprietário da unidade todas as despesas causadas, amigavelmente ou através de Ação Ordinária.
21) - VAZAMENTO COM ORIGEM EM ÁREA COMUM – o problema deve ser solucionado o mais rápido possível, sob pena do Prédio responder pelos danos causados na unidade afetada pelo vazamento, encargos de despesas judiciais, honorários advocatícios resultantes da Ação que o Condômino prejudicado ajuizar contra o Condomínio.
22) - ASSEMBLÉIAS E ASSUNTOS NÃO PAUTADOS – assuntos de pouca expressão do Condomínio não previstos na ordem do dia podem até ser discutidos. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da pauta, a Assembléia pode ser anulada judicialmente.
23) - ERRO NA ATA – caso necessite corrigir algum erro na Ata, deve ser usado o termo EM TEMPO para corrigir o texto. Ata não pode ter rasuras.
24) - REGISTO DA ATA – registrar a ata de uma assembléia é legal e importante para tornar pública a decisão da Assembléia.
25) - INQUILINO E SEU VOTO – o inquilino pode votar para despesas ordinárias e eleição de síndico, desde que esteja com o condomínio em dia.
26) – VOTAÇÃO SECRETA – não é permitida. Compete à Convenção fixar o quorum para as deliberações.
27) - GÁS CANALIZADO – Condomínio que dispõe de tubulação interna de gás não é permitida a utilização de gás em cilindros ou botijões, desde que esteja situado em logradouros já servidos por rede de distribuição.
28) - EM CASO DE INCÊNDIO – manter a calma é fundamental. Deitar no chão para respirar melhor. Usar, se possível, um pano molhado ao nariz e rastejar em direção a alguma saída. Se tiver que esperar por socorro, mantenha os olhos fechado por causa da fumaça. Sempre que passar por uma porta, fecha-la em seguida, atitude que dificulta a propagação do fogo. Tentar sempre descer, evitando subir. Desligar a chave geral do serviço de energia e do gás.
29) - PORTA CORTA-FOGO – é importante e deve ser instalada de acordo com projeto do edifício. Como abrem em sentido contrário, para fora, não aconselhável mantê-la trancada com cadeado, mas com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. Deve ter manutenção constante.
30) - PORTAS DE ENTRADA DAS UNIDADES – o condômino não pode substituir uma porta por outra de padrão diferente, ferindo a harmonia da construção do edifício.
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MAIS DÚVIDAS ESCLARECIDAS
AABIC e SECOVI respondem perguntas de Síndicos e Condôminos de todo o Brasil.
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001) - QUANDO OCORRER A DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO, CABE AO SUBSÍNDICO TERMINAR O MANDATO?
* AABIC - Não. O subsíndico é uma figura para substituição eventual do síndico. Na sua destituição, quem assume suas funções é o presidente do conselho consultivo, até que seja eleito outro síndico para complementar o mandato.
002) - COMO CASSAR O MANDATO DO CONSELHO CONSULTIVO?
* SECOVI - O mandato de qualquer membro do Conselho ou de seus respectivos suplentes pode ser cassado pela Assembléia Geral, especialmente convocada, sempre na forma prevista na convenção do condomínio.
003) - É NECESSÁRIO O RECONHECIMENTO DE FIRMA EM PROCURAÇÕES APRESENTADAS NAS ASSEMBLÉIAS? HÁ RESTRIÇÕES QUANTO AO NÚMERO DE PESSOAS?
* AABIC - O reconhecimento de firma é um requisito essencial aos documentos particulares que firmam obrigações entre o titular e seu procurador. O que determina o número de procurações apresentadas por pessoas é norma que deverá estar escrita na convenção do condomínio.
004) - INQUILINO PODE FAZER PARTE DO CONSELHO CONSULTIVO?
* SECOVI - Não. Apenas o proprietário do imóvel poderá ser eleito membro do conselho consultivo, visto que a permanência do locatário é transitória ou curta.
005 - SÃO VÁLIDAS AS DISPOSIÇÕES CONTIDAS EM ALGUMAS AS CONVENÇÕES, QUE PRIVAM OS CONDÔMINOS EM DÉBITO DO DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLÉIAS, ATÉ QUE PAGUEM AS CONTRIBUIÇÕES EM ATRASO?
* AABIC - Ao síndico cabe o estrito cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio. Não se pode admitir que alguém, que sequer honrou com as despesas aprovadas em assembléias anteriores, venha a deliberar sobre valores futuros. Portanto, é ilógico e até mesmo antiético considerar válido o voto de condôminos que, direta ou indiretamente, não cumpriram seus compromissos firmados por votos em assembléias anteriores.
006) - QUEM CONVOCA UMA ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - O síndico, da seguinte forma: a Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo de convocação, a qual poderá ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local. A colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou aumenta o número de pessoas nas assembléias.
007) - SÃO VÁLIDAS AS DECISÕES TOMADAS EM ASSEMBLÉIAS GERAL QUE CONFLITEM COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - Não. As decisões tomadas em assembléia devem respeitar as regras previstas no texto da convenção do condomínio. Se os condôminos pretenderem aprovar uma regra que divirja da convenção, deverão alterar o texto do documento em si, por meio de assembléia com quorum previsto na própria convenção ou, sendo tal documento omisso, aquele que represente 2/3 das frações ideais do condomínio.
008) - AS ASSEMBLÉIAS PODEM SER REALIZADAS SEM A CONVOCAÇÃO ANTECIPADA DE TODOS OS CONDÔMINOS?
* SECOVI -Não havendo a convocação regular de algum condômino, a assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia.
009) - ASSUNTOS EXTRAORDINÁRIOS PODEM SER DECIDIDOS EM ASSEMBLÉIAS GERAIS ORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - Regra geral compete à assembléia geral ordinária deliberar sobre: eleição do síndico, conselho consultivo e subsíndico, prestação de contas do exercício e previsão orçamentária para o exercício seguinte. Não obstante a lei diga que algumas deliberações devam ser tomadas em assembléia geral extraordinária, qualquer matéria pode ser discutida na assembléia ordinária, desde que conste da ordem do dia.
010) - QUAL O PROCEDIMENTO CASO O SÍNDICO NÃO CONVOQUE A ASSEMBLÉIA?
* SECOVI -Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum de no mínimo ¼ dos mesmos, devendo constar no edital de convocação à assinatura dos mesmos.
011) - O CONDÔMINO PODE PEDIR A IMPUGNAÇÃO DE UMA ATA DE ASSEMBLÈIA?
* AABIC - Os condôminos poderão impugnar, por meio de ação judicial, qualquer ata de assembléia, desde que algum ato praticado por ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha sido revestido de vícios que resultem a anulação ou a decretação de nulidade.
012) - QUANDO OS INQUILINOS PODEM VOTAR EM ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - Os inquilinos podem votar em assembléias que envolvam despesas ordinárias do condomínio, caso o condomínio-locador a ela não compareça: Portanto, se o proprietário não comparecer, o inquilino poderá votar, sem procuração, apenas em assembléias que envolvam despesas que lhe digam respeito, mediante a exibição do contrato de locação ou outro instrumento
013) - NUMA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO, O SÍNDICO TERÁ DIREITO A VOTO, MESMO QUANDO O ASSUNTO SE REFERIR DIRETAMENTE ÁS SUAS AÇÕES?
* AABIC - As limitações quanto ao poder de voto do síndico deverão estar previstas no texto da convenção. Entretanto, por vezes tal documento é omisso quanto à questão, o que merece a aplicação da consciência ética do síndico, pois, nos sistemas constituídos em condomínio jamais dever-se-á permitir o favorecimento de interesses particulares em troca do interesse comum. O síndico votando em questões das quais deve prestar contas pessoalmente é, no mínimo, antiético.
014) - OS ASSUNTOS NAO CONSTANTES DA ORDEM DO DIA PODEM SER DECIDIDOS NAS ASSEMBLÉIAS?
* SECOVI - Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da ordem do dia, a assembléia poderá ser anulada judicialmente.
015) - EM TENDO A ASSEMBLÉIA JÁ APROVADA A PRESTAÇÃO DE CONTAS APRESENTADA PELO SÍNDICO, PODERÁ ALGUM CONDÔMINO VIR A QUESTIONÁ-LA POSTERIORMENTE?
* AABIC - As decisões tomadas em assembléias das quais se obteve a aprovação das contas impedem o futuro questionamento por qualquer condômino. Cabe aos condôminos o comparecimento às assembléias para que, na ocasião da aprovação, suscitem dúvida quanto ao resultado das contas do período a se aprovar.
016) - AS ATAS DAS ASSEMBLÉIAS PRECISAM SER REGISTRADAS?
* SECOVI -A Lei do Condomínio não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, por exemplo: eleição de síndico, despesas extraordinárias de grande vulto e alteração da convenção.
017) - OS CONDÔMINOS AUSENTES EM UMA ASSEMBLÉIA TÊM DIREITO DE SEREM INFORMADOS SOBRE O QUE FOI DECIDIDO PELOS PRESENTES?
* AABIC - Os condôminos ausentes têm o direito de serem informados pelo síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, do que ficou deliberado e, em especial, a previsão orçamentária e rateio de despesas, regra prevista pelo artigo 24, § 2º, da Lei 4.591/64.
018) - O INQUILINO PODE VOTAR NA ASSEMBLÉIA DE ELEIÇÃO DO NOVO SÍNDICO?
* SECOVI - Poderá votar, se munido de procuração outorgada pelo locador e com firma reconhecida.
019) - PODE UMA ASSEMBLÉIA PERMANECER ABERTA EM CARACTER PERMANENTE PARA OBTENÇÃO DE "QUORUM" PARA DELIBERAÇÃO DE DETERMINADO ASSUNTO, QUANDO A INICIAL NÃO OBTEVE ÊXITO?
* AABIC - Não. Uma assembléia poderá permanecer aberta para outras finalidades, porém não para obtenção de "quorum", pois caracteriza manipulação da intenção dos condôminos.
020) - QUAIS AS VANTAGENS DO REGISTRO DA ATA DA ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - As vantagens obtidas do registro são: tornar pública a decisão da assembléia e presumir que terceiros tomem ciência da mesma.
021) - É NECESSÁRIO O REGISTRO DE TODAS AS ATAS DE ASSEMBLÉIA EM CARTÓRIO DE TÍTULOS?
* AABIC - O registro de atas de assembléia não é obrigatório. Porém, é conveniente para a perpetuação do documento. Como os condomínios por incorporações enfrentam dezenas, senão centenas de eleições de diferentes síndicos ao longo de sua existência, por vezes o livro de atas se extravia.
022) - QUAL O PROCEDIMENTO EM CASO DE ERRO NA ATA?
* SECOVI - Na ata não deve haver rasuras. Se for necessário corrigir algum erro, deve ser usada a expressão "em tempo" para corrigi-la.
023) - PODE HAVER VOTAÇÃO SECRETA NA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIOS?
* SECOVI - Compete a Convenção fixar o quorum para a deliberação, vedada à votação secreta, porque o cômputo se faz tendo em vista sempre o valor ou a proporcionalidade do voto em relação ao conjunto condominial.
024) - OS CONDOMÍNIOS INADIMPLENTES TÈM DIREITO A VOTO NAS ASSEMBLÉIAS?
* SECOVI - Normalmente as Convenções de Condomínios proíbem que condôminos inadimplentes votem nas assembléias, e não se tem notícia de ações!Anulatórias desse dispositivo. Tal penalidade objetiva compelir o devedor a estar em dia com o condomínio, pois se o mesmo pretende exercer seus direitos deve, ao mesmo tempo, cumprir seus deveres.
025) - O SÍNDICO PODE VOTAR NAS ASSEMBLÉIAS DE CONDOMÍNIO?
* SECOVI - Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração. Se o fizer, estará deliberando em causa própria.
026) - NO CASO DE EMPATE, O PRESIDENTE DA ASSEMBLÉIA VOTA DUPLAMENTE?
* SECOVI - Alguns juristas entendem que o presidente da assembléia não deve votar duplamente.; outros entendem que não existe impedimento desde que o voto do presidente seja fundamentado, evitando-se, assim, outras soluções aleatórias, pois, melhor um voto justificado do que uma solução alcançada ao acaso.
027) - O SÍNDICO, MEMBROS DO CONSELHO CONSULTIVO E EMPREGADOS DO CONDOMINIO PODEM RECEBER PROCURAÇÕES PARA VOTAREM EM ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoa do síndico, qualquer membro do conselho consultivo e empregado do condomínio, através de cláusula expressa na Convenção de Condomínio.
028) - TAXAS E DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
O INQUILINO DEVE PAGAR A PARCELA CORRESPONDENTE AO FUNDO DE RESERVA DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - É preciso fazer duas diferenciações: se o valor rateado é para a constituição do Fundo de Reserva, o pagamento deve ser feito pelo proprietário. Se o valor rateado serve para reconstituir tal fundo, utilizado no pagamento de despesas ordinárias do condomínio, é de responsabilidade do inquilino.
029) - QUEM RESPONDE PELAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS?
* SECOVI - É o proprietário da unidade autônoma, sendo a despesa rateada pela forma prevista na Convenção. Ex.: reformas do telhado, trocas de cabo do elevador, reformas da coluna do prédio, pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, lazer, telefonia, intercomunicações e esportes, etc.
030) - COMO SÃO CALCULADOS OS RATEIOS DAS DESPESAS CONDOMINIAIS?
* AABIC - Os rateios das despesas são calculados de acordo com o que a convenção do condomínio estipular. Se esta for omissa, a quota de rateio será fixada de acordo com a fração ideal de terreno, correspondente a cada unidade.
031) - O QUE SE ENTENDE POR RECEITAS?
* SECOVI - A verba arrecadada através de cotas condominiais, de aluguéis de salão de festas, aplicações financeiras, multas, etc. são chamadas de Receitas.
032) - NO CASO DE SERVIÇOS EXECUTADOS POR ENCANADOR, ELETRICISTA OU JARDINEIRO, BASTA UM RECIBO SIMPLES OU TAMBÉM É NECESSÁRIA A NOTA FISCAL?
* AABIC - A emissão de notas fiscais é uma prerrogativa exclusiva das pessoas jurídicas que exercem atividades comerciais, industriais e de prestação de serviços. Qualquer profissional que se apresente como pessoa física só poderá emitir um recibo. Ambos os documentos, representando a verdade e a boa fé, são plenamente válidos.
033) - SE A CONVENÇÃO NÃO ESTABELECER O FUNDO DE RESERVA, COMO PROCEDER COM As DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS?
* SECOVI - Após aprovação do motivo da despesa extraordinária em Assembléia, o valor deverá ser rateado segundo a proporção da cota-parte que couber a cada condômino.
034) - EXISTE ALGUMA RESTRIÇÃO LEGAL NO LANÇAMENTO DO NÚMERO DA UNIDADE E/OU O NOME DO CONDÔMINO INADIMPLENTE NOS DEMONSTRATIVOS DE CONTAS DOS CONDOMÍNIOS?
* AABIC - Não. A prestação de contas aos condôminos é um dever do síndico. Ele é obrigado a prestar contas de sua gestão, incluindo a demonstração de inadimplência. O que vem sendo combatida é a exposição vexatória dos inadimplentes em quadros de avisos, nos corredores, ou através métodos que causem constrangimento desnecessário.
035) - COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER COM OS INADIMPLENTES DA TAXA CONDOMINIAL?
* SECOVI - O Síndico deverá aplicar multa de até 20% sobre o débito e juros de l % ao mês. Além disso, poderá, ainda, aplicar os índices de atualização monetária, nos casos de débito por período igual ou superior a 6(seis) meses, se estipulado na Convenção. Deverá propor, imediatamente, a cobrança via judicial sendo que a correção monetária será devida desde logo.
036) - NOS CASOS DE ATRASO NO PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINIAL, DEVE SER APLICADA A MULTA DE 2% PREVISTA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR?
* AABIC - Não. A multa por atraso no pagamento das parcelas condominiais deve ser aquela estabelecida pela convenção. Não deve ser observado o percentual de 2% previsto pelo CDC, pois, conforme jurisprudência predominante, não se trata de relação de consumo, e sim de rateio de despesas entre os condôminos.
037) - FACHADAS E ÁREAS COMUNS
O CONDÔMINO PODE, COM AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA, UTILIZAR-SE DA ÚLTIMA LAJE PARA A INSTALAÇÃO DE ANTENAS DE, RÁDIO, TELEVISÃO, ETC.?
* SECOVI - Admite-se a instalação de antenas no teto dos edifícios, apesar das cláusulas impeditivas das Convenções e Regulamentos dos edifícios. Os usos das coisas de uso comuns são passíveis de aproveitamento desde que nenhuma lei o impeça e que não prejudique terceiros.
038) - AS PORTAS VOLTADAS PARA O CORREDOR COMUM PODEM SER DE PADRÃO DIFERENTE DAQUELE JÁ EXISTENTE NO EDIFÍCIO?
* SECOVI - O condômino não pode substituir uma porta por outra de padrão diferente, a ponto de ferir a harmonia da construção do edifício.
039) - QUANTO AO ENVIDRAÇAMENTO DA VARANDA, COLOCAÇÃO DE GRADES OU TELAS, ALTERAM A FACHADA DO EDIFÍCIO?
* SECOVI - Admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta propriamente a harmonia da fachada ou, até mesmo, quando já existirem outros terraços com material idêntico. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas que avancem além da parede ou janelas.Contudo, é necessário haver consenso entre os CONDÔMINOS.
040) - A INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO ALTERA A FACHADA DO edifício?
* SECOVI - A colocação de aparelho de ar condicionado na fachada do edifício não importa em comprometimento estético ou de segurança quando obedecidos os preceitos de boa técnica e verificado o quadro de energia para saber se o edifício comporta maior carga
041 - MANUTENÇÃO
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO CONSERTO DE VAZAMENTOS OU INFILTRAÇÕES NO PRÉDIO?
* AABIC - Depende do caso. A responsabilidade será do condomínio, se o vazamento for originário da coluna, do telhado, ou da laje de cobertura do edifício, quando esta for constituída como área comum.
* Se, no entanto, o vazamento ou infiltração for proveniente de ramais de distribuição do apartamento (cozinha, banheiro e área de serviço, por exemplo), a responsabilidade pelo conserto será de seu proprietário.
042) - HAVENDO VAZAMENTO DA UNIDADE SUPERIOR QUE CAUSA UMIDADE NO INFERIOR, QUAL SERÁ O PROCEDIMENTO DO CONDÔMINO PREJUDICADO?
* SECOVI - O condômino prejudicado notificará extra-judicialmente o condômino infrator, concedendo-lhe um prazo de 10 dias para que sejam tomadas providências.
043) - O SÍNDICO PODE MANDAR FAZER OS CONSERTOS URGENTES MESMO NAS PARTES PRIVATIVAS?
* SECOVI - Nos casos de dano atual ou iminente, pode o síndico, mediante autorização judicial, proceder aos consertos urgentes, mesmo no interior dos apartamentos, podendo cobrar do seu proprietário as despesas feitas, amigavelmente ou através de ação ordinária.
044) - COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER QUANDO O VAZAMENTO TIVER ORIGEM EM ÁREAS DE USO COMUM?
* SECOVI - Nestes casos, caberá ao Síndico solucionar o problema com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários: advocatícios resultantes da ação que o condomínio prejudicado ajuizar contra condomínio.
045) - QUEM RESPONDE POR VAZAMENTOS OCORRIDOS EM RAMAIS E NA COLUNA DO PRÉDIO?
* SECOVI - Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do prédio, a responsabilidade é do condomínio.
046) - USO DA GARAGEM
OS CONDÔMINOS QUE NÃO TÊM DIREITO AO USO DA GARAGEM DEVEM CONTRIBUIR PARA A MANUTENÇÃO DA MESMA?
* SECOVI - De acordo com a doutrina e a jurisprudência, os condôminos devem suportar as despesas na proporção de sua participação no condomínio, na conservação das coisas e serviços comuns, de cuja utilização efetivamente participem.
047) - QUANDO O CONDOMÍNIO DEIXA O CARRO NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO, FICANDO AS CHAVES OBRIGATORIAMENTE COM O GUARDA E O MESMO CAUSA DANOS AO AUTOMÓVEL, O CONDOMÍNIO FICA RESPONSÁVEL PELO PREJUÍZO?
* SECOVI - Desde que o condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato do vigia que venha provocar acidente.
048) - O CONDOMINIO QUE POSSUI GARAGEM COLETIVA COM O NÚMERO DE VAGAS INFERIOR AO DOS APARTAMENTOS PODE EXCLUIR O USO OS LOCATÁRIOS E VISITANTES?
* SECOVI - Nestas condições, afigura-se perfeitamente legítima a convenção condominial que, regulamentando a utilização da área, estabelece a privacidade de uso aos proprietários, excluindo, assim, locatários e visitantes. Contudo, é necessário examinar o contrato de locação do chamado “locatário’”.
049) - ONDE HAVER CLÁUSULA PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, ISENTANDO O MESMO DE RESPONSABILIDADE QUANTO AOS VEÍCULOS ESTACIONADOS NA GARAGEM?
* SECOVI - O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é permitido aos condôminos estabelecer, na Convenção, não ser devida a indenização pelo condomínio, em virtude de danos sofridos por veículos estacionados na garagem do edifício.
050) - O CONDOMÍNIO RESPONDE POR ROUBO DE VEÍCULO OU DANOS OCORRIDOS NA GARAGEM?
* SECOVI - A responsabilidade do condomínio está relacionada ao grau de culpabilidade do funcionário encarregado de sua guarda. Se não houver negligência por parte dos responsáveis pela segurança do prédio, o condomínio não será considerado culpado. Se a assembléia deliberar não colocar vigia na garagem, não haverá responsabilidade do condomínio, pois esta foi a vontade de todos.
051) - FURTO
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE NA OCORRÊNCIA DE FURTO COMETIDO PELO EMPREGADO DO CONDOMÍNIO?
* SECOVI - A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.
052) - HAVENDO CIRCUITO DE TV E SERVIÇOS DE VIGILÂNCIA, PODERÁ SER O CONDOMÍNIO RESPONSABILIZANDO EM CASO DE ASSALTOS OU FURTOS?
* AABIC - A resposta para esta questão somente poderá ser obtida mediante análise de cada caso em particular, considerando os fatos ocorridos e o comportamento dos vigilantes e funcionários do condomínio. Os equipamentos eletrônicos hoje aplicados à segurança não servem como medida para julgarmos uma situação como sendo passível de indenização ou não, pois são apenas meios de prova e/ou prevenção. Geralmente, o que remete à responsabilidade dos condomínios em indenizar os condôminos, nos casos de furto ou roubo, é a prova de co-autoria de algum funcionário do edifício no crime, ou se houve negligência, imperícia ou imprudência no trato da vigilância.
053) - O CONDOMÍNIO RESPONDE POR FURTOS OCORRIDOS NO INTERIOR DE UM DOS APARTAMENTOS?
* SECOVI - O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver participação, direta ou indiretamente, do empregado do edifício, pois a administração do Prédio é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
054) - INCÊNDIO
O QUE PODEMOS PROVOCAR UM INCÊNDIO?
* SECOVI - falta de manutenção no sistema elétrico.; -falta no aparelho de ar condicionado.; -sobrecarga na rede elétrica.; -excesso de iluminação.; -sistema de gás de cozinha com uso indevido e -panelas esquecidas no fogo
055) - O QUE É ATESTADO DE BRIGADA?
* SECOVI - É o documento emitido por um oficial do Corpo de Bombeiros, juntamente com um engenheiro de segurança de uma empresa especializada, atestando que a equipe de empregados possui formação de segurança e está habitada a usar os equipamentos existentes no edifício.
055) - QUAL A MANUTENÇÃO A SER DADA AOS EXTINTORES?
* SECOVI - É preciso recarregar uma vez por ano e revisar a embalagem a cada cinco anos.
056) - QUANTO HIDRANTE DEVE TER UM EDIFÍCIO E COMO CUIDA-LOS?
* SECOVI - Devem ser instalados de acordo com a área a se cobrir e as mangueiras não podem ter mais do que 30 metros. As mangueiras dos hidrantes não podem ficar úmidas, devendo-se pendurá-las ao Sol, durante 24 horas, a cada seis meses. Não devem ser usadas para outro fim que não seja o combate a incêndio.
057) - UM EDIFÍCIO É OBRIGADO A INSTALAR PÁRA-RAIO?
* SECOVI - Sim. O pára-raio, projetado de aço com a área do edifício, independe da altura da construção. Deve manter contato com a sempre instalou para que haja a manutenção uma vez por ano. O pára-raio não é 100% seguro, por ser o raio fenômeno da natureza e imprevisível.
058) - COMO UTILIZAR CORRETAMENTE A PORTA CORTA-FOGO?
* SECOVI - A porta corta-fogo é muito importante e deve ser instalada de acordo com o projeto do prédio. Como elas abrem em sentido contrário, para fora, não é aconselhável mantê-la trancada com cadeado, mas sim com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. É necessário verificar sempre o estado das molas, dobradiças e das portas.
059) - QUAIS AS PROVIDÊNCIAS NO MOMENTO DE UM INCÊNDIO JÁ CONSUMADO?
* SECOVI - O essencial e primordial é MANTER A CALMA.; se jogar no chão para respirar melhor.; usar se possível pano molhado ao nariz.; rastejar-se em direção a alguma saída.; e, se impossível, esperar por socorro, mantendo os olhos fechados por causa da fumaça.; sempre que passar por uma porta fechá-la em seguida, pois a mesma ajuda na demora da propagação do fogo.; tentar sempre descer e nunca subir.; desligar a chave geral (elétrica), o gás, etc.
060) - QUAIS OS TIPOS DE EXTINTORES QUE EXISTEM?
* SECOVI - De acordo com o Decreto Municipal No. 24.714 de 7 de outubro de 1987, de São Paulo, não é permitida a utilização de gás em botijões ou cilindros nas edificações que disponham de instalação interna de gás canalizado, situadas em logradouros já servidos por rede de distribuição.
061) - DIREITO TRABALHISTA
OS FAMILIARES DO ZELADOR PODEM UTILIZAR A PISCINA OU OUTRAS DEPENDÊNCIAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - A utilização de piscinas e áreas de lazer do condomínio pertence exclusivamente aos condôminos do edifício. O fato de haver familiares do zelador no prédio se dá em razão de ele residir no local de trabalho. Portanto, se não autorizados pela convenção e, por extensão, pelo contrato de trabalho, os familiares do funcionário não terão direitos a utilizar as áreas de lazer do prédio.
062) - O QUE FAZER SE O EMPREGADO DEMITIDO, COMPARECENDO AO SINDICATO OU AO MINISTÉRIO DO TRABALHO PARA HOMOLOGAÇÃO DA RESCISÃO TRABALHISTA, SE NEGAR A RECEBER AS VERBAS DEVIDAS?
* SECOVI - Nesse caso, é recomendável ingressar, no mesmo dia ou no subseqüente, com ação de consignação em pagamento na Justiça do Trabalho,, visando demonstrar a intenção de pagar o empregado.
063) - OS TRABALHADORES AVULSOS E/OU TEMPORÁRIOS TAMBÉM TEM DIREITO AO ADICIOANL SOBRE HORAS EXTRAS?
* AABIC - Os trabalhadores avulsos ou temporários têm o mesmo direito ao recebimento de horas extras, da forma como recebe o trabalhador com contrato de prazo indeterminado.
064) - QUAL O PRAZO QUE O EMPREGADOR TEM PARA EFETUAR O PAGAMENTO DE SALÁRIO AO EMPREGADO?
* SECOVI - O pagamento em moeda corrente, mediante recibo, até o 52 dia útil do período (mês, quinzena, semana) subseqüente ao vencido. É permitido o pagamento por cheque ou depósito bancário a alfabetizados, desde que o horário do Banco permita ao empregado movimentar a conta, devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não estiver próximo.
065) - QUAL O TEMPO MÍNIMO DE INTERVALO PARA JORNADAS NOTURNAS EM EDIFÍCIOS?
* AABIC - Se a duração da jornada for de 8 horas, o intervalo deverá ser concedido por uma hora. Mas se a duração ultrapassar 4 horas, mas não exceder a 6 horas, deverá ser concedido um intervalo de 15 minutos.
066) - QUAL O PROCEDIMENTO A SER ADOTADO SE O EMPREGADO QUE ESTA CUMPRINDO AVISO PRÉVIO PRATICAR IRREGULARIDADES NO TRABALHO?
* SECOVI - Caso o empregado pratique irregularidades (atrasos, fazer corpo mole, etc.) no período do aviso prévio, o empregador deve dar-lhe advertências por escrito e até suspendê-lo para, na quinta vez, demiti-lo por justa causa.
067) - O FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIO QUE TRABALHA DAS 22H00 ÁS 5H00, COM UMA HORA DE REFEIÇÃO, TEM DIREITO DE RECEBER ADICIONAL DE HORA EXTRA TRABALHADA?
* AABIC - O trabalho noturno em jornada normal, ou seja, das 22h00 às 5h00, não dá direito ao pagamento de horas extras. O artigo 7º, inciso XIII, da Constituição Federal, prevê como jornada normal de trabalho 8 horas/dia ou 44 horas semanais, considerando como extra apenas o que ultrapassar, tanto a jornada diária de 8 horas como a de 44 horas semanais?
068) - O QUE É CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO?
* SECOVI - Consoante ao artigo 611, da Consolidação das Leis do Trabalho, "Convenção Coletiva de Trabalho é o acordo de caráter normativo, pelo qual dois ou mais Sindicatos representativos da categoria econômica e profissional estipulam condições de trabalho aplicáveis, no âmbito das respectivas representações, às relações individuais de trabalho
069) - DURANTE AS FÉRIAS DE UM FUNCIONÁRIO, O CONDOMÍNIO QUE CONTRATA TRABALHADOR TEMPORÁRIO DEVE PAGAR CESTA BÁSICA A AMBOS?
* AABIC - Não, somente ao trabalhador substituto. A cesta básica é um benefício fornecido para o trabalho e não pelo trabalho. Isto significa que ela somente deve ser fornecida quando o trabalhador exercer a função no posto de trabalho. O trabalhador substituto deverá receber os mesmos benefícios e salários do substituto, mesmo em caráter temporário.
070) - NA RESCISÃO POR JUSTA CAUSA É POSSÍVEL A HOMOLOGAÇAO PELO SINDICATO OU NO MINISTÉRIO DO TRABALHO?
* SECOVI - Sim, de acordo com a IN-(SNT Instrução Normativa da Secretaria Nacional do Trabalho) No. 2192, que eliminou o requisito na expressa confissão do empregado de haver cometido falta grave para homologação. Assim, a" homologação é realizada e o empregado, se quiser, poder recorrer posteriormente à Justiça do Trabalho, pleiteando as verbas que deixou de receber pelo motivo de sua dispensa.
071) - SE UM FAXINEIRO COBRE AS FÉRIAS DO PORTEIRO DO EDIFÍCIO, COMO DEVE SER FEITA SUA REMUNERAÇÃO?
* AABIC - O salário do funcionário que substitui outrem, em caráter temporário, deve ser equivalente ao daquele que ocupa, efetivamente, a função. Portanto, na cobertura das férias, o faxineiro deverá ser remunerado de acordo com o salário do porteiro.
072) - O EMPREGADO QUE TRABALHA NO HORÁRIO NOTURNO CASO SEJA TRANSFERIDO PARA O HORÁRIO DIURNO, PERDE O DIREITO AO ADICIONAL NOTURNO?
* SECOVI - O empregado perde esse direito, caso seja transferido para o horário diurno.; sendo sempre conveniente obter a anuência do empregado por escrito. É devido o chamado adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia às 5:00 horas do dia subseqüente. Esse aumento é de 20% (vinte por cento).
073) - O EMPREGADO QUE SE AFASTAR POR MOTIVO DE DOENÇA, TEM O DIREITO DE CORREÇÃO SALARIAL IGUAL ÀQUELA OBTIDA POR OUTROS FUNCIONÁRIOS, APÓS SEU RETORNO AO TRABALHO?
* SECOVI - A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida à categoria a que pertencer
074) - É POSSÍVEL DESISTIR APÓS TER DADO AVISO PRÉVIO AO EMPREGADO?
* SECOVI - Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante reconsiderar o ato antes de seu término, a outra parte pode aceitar ou não a reconsiderarão e, caso aceite, o contrato continuará vigorando como se não tivesse havido o aviso prévio. O aviso prévio é em princípio de 30 (trinta) dias corridos
075) - QUAL É O PRAZO PARA PAGAMENTO DAS VERBAS ORIUNDAS DA RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO?
* SECOVI - De acordo com o parágrafo 62 do art.477 da Consolidação das Leis do Trabalho, o pagamento das parcelas constantes do instrumento da rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos: . até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato.; ou - até o décimo dia, contado do dia da notificação referente à demissão, quando não houver aviso prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
076) - QUANTAS VEZES O EMPREGADOPODE FALTAR AO SERVIÇO SEM PERDER O DIREITO ÁS FÉRIAS?
* SECOVI- Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT:
I - 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de S vezes.;
lI - 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas.;
III- 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas.;
IV - 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas.
077) - QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DA REMUNERAÇÃO DAS FÉRIAS E ABONOS SOLICITADOS?
* SECOVI - O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até 2 dias antes do início do respectivo período.
078) - O TRABALHO REALIZADO EM DIA FERIADO NÃO COMPENSADO É PAGO DE QUE FORMA?
* SECOVI - Segundo a Súmula 146 do Tribunal Superior do Trabalho e Súmula 461 do Supremo Tribunal Federa , o pagamento é feito em dobro e não em triplo, ou seja, o mensalista receberá somente mais uma vez em seu salário o dia trabalhado que era destinado ao seu descanso.
079) - QUANTAS HORAS DE DESCANSO DEVE HAVER ENTRE UMA JORNADA DE TRABALHO E OUTRA?
* SECOVI - Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso
080) - QUAL A DURAÇÃO DA JORNADA DETRABALHO?
* SECOVI - A duração normal do trabalho, para os empregados em qualquer atividade privada, não excederá a oito horas diárias e quarenta e quatro horas semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite no contrato individual ou coletivo de trabalho.
081) - EM CASO DE MORTE DO EMPREGADO, QUAL O PROCEDIMENTO QUE O SÍNDICO DEVE TER PARA EFETUAR A RESCISÃO?
* SECOVI- Em virtude de morte do empregado, o pagamento dos direitos por ele adquiridos pode ser efetuado diretamente aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social, na administradora ou no próprio condomínio. Ta) rescisão só será homologada se houver interesse das partes. Deve-se exigir da viúva esta comprovação por meio da certidão de casamento.
082) - QUANTAS VEZES 0 EMPREGADO PODE DEIXAR DE COMPARECER AO SERVIÇO, SEM PREJUIZO DO SALÁRIO?
* SECOVI-
I - até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que, conforme declara em sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, viva sob sua dependência econômica.;
II - até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento.;
III - por 5 dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira semana.;
IV - por l dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária de sangue devidamente comprovada.;
V - até 2 dias consecutivos ou não, para tirar o título de eleitor, nos termos da lei respectiva.;
VI - no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do Serviço Militar.
O APOSENTADO QUE RETORNA AO TRABALHO TEM DIREITO A RECEBER O SALÁRIO FAMÍLIA DO EMPREGADOR?
SECOVI - O aposentado que retorna ao trabalho, recebe do empregador o salário- família até completar 65 anos de idade, se homem, e 60 anos, se mulher. A partir daí, o benefício é pago diretamente pela Previdência Social.
QUANDO A CARTEIRA DE TRABALHO DEVE SER ATUALIZADA?
SECOVI- A carteira de trabalho deve ser freqüentemente atualizada, devendo ser solicitada ao empregado sempre que ocorra algum fato, como recolhimento da contribuição sindical, férias e alterações contratuais. Contudo com o aumento de salário mensal fica difícil fazer estas anotações mensalmente, pois, um empregado teria após 30 anos de serviço pelo menos 30 carteiras.
QUAL É O PRAZO QUE O EMPREGADOR TEM PARA DEVOLVER AO EMPREGADO, A CARTEIRA DE TRABALHO, QUE TOMOU PARA ANOTAÇÕES?
SECOVI - O empregador tem o prazo, improrrogável, de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver a CTPS. Esse prazo começa ser contado a partir do momento da entrega desta. A mesma deve ser devolvida mediante contra-recibo
QUAL O PRAZO QUE O EMPREGADO TEM PARA SOLICITAR O 13º POR OCASIÃO DAS FÉRIAS?
SECOVI- O prazo para solicitação da 111 parcela do 13º salário para os empregados que pretendem receber por ocasião das férias , até 31 de janeiro.
A Lei 4.749165, que criou o 13º salário, prevê a antecipação da 1ºparcela entre os meses de fevereiro e novembro de cada ano. A referida Lei não obriga o pagamento do adiantamento no mesmo mês a todos os empregados.
EXISTE ALGUM CRITÉRIO DE PRECEDÊNCIA PARA APLICAÇÃO DE PENALIDADES AO EMPREGADO, NO CASO DE SUSPENSÕES E ADVERTÊNCIAS?
SECOVI - Na aplicação das penalidades deve-se tomar algumas precauções. Assim, se a falta é pequena aplica-se apenas uma advertência por escrito. Se a falta é grave aplica-se suspensão por um dia, e no caso de reincidência a penalidade de suspensão poderá ser por dois ou três dias.
AS HORAS EXTRAS FICAM INCORPORADAS AO SALÁRIO?
SECOVI - A incorporação das horas extras a o salário não vigora mais, em função do Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho que assim determina: A supressão, pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habitualidade durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização correspondente ao valor das horas mensais suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 meses, multiplicado pelo valor da hora dia da supressão. Não é necessário homologaras perante o sindicato ou delegacia trabalho
QUAL A QUANTIDADE DE HORAS EXTRAS PERMITIDAS POR MÊS PARA O FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIO?
SECOVI - Conforme preceitua o art. 59 da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares, em número não excedente a duas horas por dia.
CONVENÇÃO E REGULAMENTOS
A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIOS NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO É DOCUMENTO VÁLIDO ENTRE OS CONDÔMINOS?
AABIC - Sim. A convenção de condomínio não registrada é plenamente aplicável aos condôminos. A falta do registro em cartório é um ato de insubordinação à lei, o que não dá aos condôminos o direito de insubordinação às regras da convenção
COMO DEVEM PROCEDER AOS CONDÔMINOS PARA ELABORAR UM REGULAMENTO INTERNO E QUAL O QUORUM MÍNIMO PARA SUA APROVAÇÃO?
AABIC - Para elaboração de um regulamento interno, os condôminos devem analisar o condomínio quanto aos tipos de habitantes que lá convivem, o que o condomínio dispõe no tocante a áreas de lazer, garagens, espaços de utilização social, piscinas, quadras e jardins, entre outros itens. É de fundamental importância que a elaboração do regulamento seja feita de acordo com a realidade do condomínio, evitando-se a simples cópia de documentos já existentes, que servem apenas aos condomínios para os quais foram feitos. O artigo 9º, § 3º, letra m da Lei de Condomínios remete ao texto da convenção, a forma e o quorum para aprovação do regulamento interno, quando este não é parte integrante da própria convenção.
O QUE ACONTECE SE UM EDIFÍCIO POSSUIR CONVENÇÃO, MAS NÃO TIVER UM REGULAMENTO INTERNO?
AABIC - Quando o edifício possui convenção, mas não regulamento, os condôminos e demais moradores podem encontrar dificuldades na disciplina e utilização de coisas e áreas comuns se a convenção for omissa quanto a esses itens. Porém, se o texto da convenção contiver todas as regras e/ou o próprio regulamento em seu corpo, não será necessária a elaboração de outros regulamentos.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE A CONVENÇÃO E O REGULAMENTO INTERNO DE UM CONDOMÍNIO?
AABIC - A diferença se refere à competência quanto às matérias que cada documento poderá consignar. A convenção de condomínio, por imposição da Lei nº 4.591/64, deverá conter 12 itens principais, entre os quais a discriminação das partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, modo de utilização das coisas e serviços comuns, entre outras, podendo, inclusive, disciplinar todas as matérias relacionadas à vida condominial e até mesmo as que poderiam ser inscritas em regulamentos específicos. O regulamento interno, por sua vez, é um documento mais limitado quanto à competência legislativa no condomínio, podendo ser utilizado como instrumento para regular o convívio entre condôminos e moradores, utilização de áreas e equipamentos. Diferentemente das convenções, no entanto, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como exclusivas de sua competência.
SEGURANÇA
COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER PARA GARANTIR A SEGURANÇA DO EDIFÍCIO, QUANDO NELE HOUVER UNIDADES DISPONÍVEIS PARA VENDA OU LOCAÇÃO?
AABIC - A garantia da segurança nos edifícios se dá, nesses casos, com a adoção de medidas simples, como centralizar as informações com o zelador do edifício, unificar a disposição de placas no jardim do prédio, permitindo apenas o ingresso de pessoas identificadas por documentos e devidamente autorizada pelos proprietários. Ao porteiro ou vigia deve ficar a orientação de não permitir a entrada de quem quer que seja, sem o estrito respeito aos procedimentos de identificação e autorização.
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O CONDOMÍNIO. O SÍNDICO. A CONSERVADORA.
Um Lugar Comum para Todos, onde o Síndico é o Representante Legal.
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* Denomina-se condomínio uma edificação ou conjunto de edificações destinado ao uso habitacional ou comercial, construído, sob forma de unidades autônomas devidamente identificadas, com áreas de uso comum, pertencentes a vários proprietários.
Doutor Clóvis Bevilaqua, em seu comentário ao Código Civil, diz que o “Condomínio ou co-propriedade é forma atípica da propriedade em que o sujeito de direito não é um indivíduo que o exerça, com exclusão dos outros. São duas ou mais pessoas que exercem o direito simultaneamente”. E continua: ... “Condômino pode usar da coisa comum segundo o destino que lhe é próprio, porém de modo a não impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os interesses da comunhão.; de onde se conclui que o Condomínio é uma propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos”.
No Brasil, a Lei 4591/64 estabeleceu as bases para o funcionamento de um Condomínio, determinando a existência de uma convenção, criada e aprovada pela Assembléia de Condôminos, e a eleição de um Síndico para se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas.
Outras leis também tratam do assunto: Código Civil de 1916, com vários dispositivos para divisão de propriedade, Constituição Federal, Código Penal, Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos, Portarias, Leis Estaduais, Municipais, a Lei do Condomínio (4.591/64) e o Novo Código Civil/2003.
Para efeitos fiscais, o Condomínio não é pessoa jurídica. Portanto, dispensado de declaração de Imposto de Renda. Mas, se auferir rendimentos de capital ou pagar rendimentos sujeitos à retenção na fonte, a inscrição no CNPJ – CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS JURÍDICAS é obrigatória, de acordo com a instrução normativa da Secretaria da Receita Federal nº 87, de 24 de agosto de 1994.
Além da convenção condominial, os Condôminos estão sujeitos à observância de regras de comportamento constante de normas internas, que variam de Condomínio para Condomínio. Esses regulamentos, embora limitam a atuação de cada condômino, são feitos em beneficio de todos, dentro do principio de convivência social de uma comunidade especial que é o Condomínio. Até as atitudes abusivas de um condômino podem ser punidas com multas e penalidades previstas no Novo Código Civil.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA O REGISTRO:
• Convenção do Condomínio registrada em Cartório
• Ata da Assembléia que o Síndico foi eleito
• Preenchimento da FIC - Ficha de Inscrição Cadastral, adquirida em papelaria.
• Cópia do CPF do Síndico
• Protocolo de entrada da FIC na Agência da Receita Federal na jurisdição do prédio.
SÍNDICO. O REPRESENTANTE LEGAL.
Eleito pela Assembléia Geral dos Condôminos para um mandato de até dois anos, o Síndico é o responsável direto do Condomínio, pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurança e a limpeza do Edifício. Como representante legal do Condomínio responde civil e criminalmente, por atos administrativos e danos causados a terceiros ou aos próprios condôminos.
O Síndico é o responsável pelos recursos do Condomínio, portanto, deve prestar contas pelo menos uma vez por ano, fazer cumprir as determinações das assembléias, zelar pela manutenção do edifício, contratar ou demitir funcionários e evitar desordens nas áreas comuns do condomínio. Enfim, garantir o funcionamento pleno do edifício, além de fazer cumprir as deliberações das Assembléias e, em especial, a dos encargos que a Convenção do Condomínio obriga aos moradores.
Como legítimo representante da Comunidade, o Síndico tem competência para ingressar em Juízo contra qualquer Condômino ou estranho, que não cumpra com suas obrigações perante o Condomínio, independentemente de prévia autorização da Assembléia. Deve acionar o Condômino em mora de suas contribuições, como também impedi-lo de converter para uso privado partes comuns do edifício, ou que mude a fachada do prédio, altere a decoração das portas, esquadrias, etc. Também representará o Condomínio em processos relativos às reclamações trabalhistas.
Para tantos desafios um Sindico deve ser uma pessoa enérgica em suas ações e que tenha compreensão para defender os interesses do prédio. Pode ser inquilino ou proprietário, como também uma pessoa não residente. Melhor ainda se reunir conhecimentos gerais de administração, de contabilidade, das leis condominiais, trabalhistas e previdenciárias.
Sindico interessado em aposentadoria terá suporte no decreto 611, de 21/07/1992, que regulamenta os benefícios da Previdência Social, no art. 8, parágrafo único, letra B, permite ao Síndico, de forma facultativa, filiar-se à Previdência Social. Mas não será empregado do Condomínio. A despesa deverá ser custeada pelo próprio contribuinte, a não ser que a Assembléia Geral aprove o ônus.
REGRAS FUNDAMENTAIS PARA O BOM DESEMPENHO DE UM SÍNDICO
Em Higienópolis e Perdizes, na cidade de São Paulo, um grupo de Síndico elaborou um conjunto de regras, que ajudam no desempenho da função. São elas:
1º) Observar a Lei do Condomínio e as disposições posteriores sobre os Condomínios.
2º) Cumprir e mandar cumprir as determinações da Convenção, do Regimento Interno e das Assembléias.
3º) Defender o patrimônio do Condomínio, mantendo o prédio em boas condições, evitando a sua desvalorização por eventual falta de conservação geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua fachada.
4º) Estar sempre atento com a segurança do Condomínio e de seus habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigências dos poderes públicos.
5º) Manter bom relacionamento com os Condôminos, facilitando contatos pessoais ou telefônicos, pois os diálogos democráticos facilitam a harmonia e a paz no Condomínio, sejam Condôminos ou Administradores.
6º) O Síndico não deve ser apenas um somador de despesas, deve economizar tudo o que for possível, sem prejudicar o bom funcionamento do Condomínio, especialmente o consumo de água e de energia elétrica.
7º) Informar os Condôminos sobre as reformas ou obras que se tornem necessárias, apresentando com antecedência os orçamentos. Levar em consideração que boa conservação economiza alto custo de reformas.
8º) Aplicar os recursos aprovados pela Assembléia para os seus fins específicos.
9º) Propor na Assembléia a criação de Comissão de Obras.
10º) Apresentar os balancetes de cada mês, o mais tardar até o dia 15 do mês subseqüente e o do ano findo até o dia 31 de janeiro, com os devidos esclarecimentos. A documentação deve estar sempre à disposição dos Condôminos.
11º) Insistir e conscientizar sobre a presença dos Condôminos nas Assembléias.
12º) Proporcionar aos filhos dos Condôminos recreação condizente com as facilidades que o Condômino dispõe, solicitando, porém, colaboração necessária dos pais para que se evitem estrago nos jardins, quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte térrea de recepção do edifício.
Estas regras dão ao Síndico subsídios para sua atuação, completando na parte que lhe cabe, os itens que constam no Regulamento Interno.
ELEIÇÃO OU REELEIÇÃO DO SÍNDICO
O Síndico é eleito pela Assembléia Geral. Em caso de indicação, este poderá recusar a proposta da Assembléia.
Como a função de Síndico implica em responsabilidades, toma tempo e gera gastos diretos e indiretos, o ideal é que o cargo seja remunerado. Nos Condomínios menores a prática aponta como melhor remuneração para o Condômino-Síndico, a isenção da taxa ordinária de condomínio, enquanto exercer o cargo. Uma remuneração simbólica que não pode ser confundida com um salário, transformando o Síndico em um empregado do prédio.
A destituição do Síndico será prevista na Convenção. No silêncio desta, pelo voto de dois terços dos Condôminos presentes em Assembléia Geral Extraordinária, especialmente convocada. A destituição não pode ser modificada, desde que justa, nem mesmo pelo Poder Judiciário.
O único recurso do Síndico é provar que os argumentos feitos para destituí-lo não são verdadeiros, ou ainda tentar anular o processo de destituição se não foi feito na forma e condições previstas na Convenção ou nos termos da Lei.
FUNÇÃO ADMINISTRATIVA DO SÍNDICO
De acordo com o estabelecido em Lei, as funções administrativas do Condomínio são de inteira responsabilidade do Síndico.; tarefas que podem ser delegadas a terceiros, desde que aprovadas pela Assembléia Geral dos Condôminos. A responsabilidade neste caso continuará sendo do Síndico, que responderá perante os Condôminos pelas contas de sua gestão.
SUBSÍNDICO E CONSELHO CONSULTIVO
Para auxiliar o Síndico a Lei criou a figura do Subsíndico. Sua função básica é substituir o titular na ausência deste.
A Convenção poderá estabelecer o número de subsíndicos e suas atribuições, como também a eleição de um Conselho Consultivo, composto por três Condôminos, para assessorar o Síndico. O artigo 23º do capítulo VI diz: será eleito, na forma prevista da Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três Condôminos, com mandatos que não poderão exceder de dois anos, permitida a reeleição. Parágrafo único: Funcionará o Conselho como órgão consultivo do Síndico, para assessorá-lo na solução de problemas que digam respeito ao Condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Administradora ou Conservadora
A terceirização de serviços em Condomínio vem aumentando dia após dia, conforme atestam os Sindicatos das Empresas de Asseio e Conservação. A preferência pelo serviço tem sido grande entre os edifícios residenciais, onde o Síndico, nem sempre tem disponibilidade para comandar o Condomínio, principalmente os empregados.
Para atender bem esse seguimento de mercado, a maioria das empresas tem investido em novos e modernos equipamentos de limpeza e na capacitação profissional dos funcionários que prestam serviços nos prédios.
Na medida que cresce a preferência pelas conservadoras, cresce também o número de problemas, sabendo-se que o prédio que contrata uma Conservadora, assume a co-responsabilidade de manter em dia a folha de pagamento dos funcionários e seus encargos.
Muitos Condomínios amargam prejuízos, provocados por empresas que fecharam as portas e não arcaram com os seus compromissos, repassando aos moradores a responsabilidade pelo pagamento de salários e dos direitos trabalhistas dos funcionários. Neste caso, tendo que pagar duas vezes pelos serviços prestados.
O importante é escolher bem a prestadora de serviços, exigir dela o certificado de idoneidade fiscal, fornecido pelo Sindicato das Empresas de Asseio e Conservação de cada Estado, e estabelecer entre as partes um contrato bem elaborado, claro e rigoroso. Exigir sempre a Nota Fiscal e acompanhar com atenção o pagamento mensal da folha, feito pela Conservadora contratada, como também o recolhimento dos tributos.
Dicas que podem ajudar o Síndico a escolher uma Administradora Conservadora:
• Analise propostas de pelo menos 3 empresas
• Peça informações detalhadas de cada uma, principalmente em prédios onde atuam. Ligue para os Síndicos pedindo informações.
• Leia com atenção o contrato a ser assinado, preferencialmente na presença de um Advogado, observando o rol de serviços pactuados
• Desconfie de propostas muito baixas
• Visite a empresa antes de assinar o contrato e procure se informar o máximo da idoneidade de seus diretores, etc.
• Leve as informações ao Conselho antes de decidir a Contratação, analisando detalhe por detalhe, como número de assembléias assistido pela empresa, sem cobrar taxa extra, sistema de operação bancária, de cobrança de condomínios atrasados, compra de materiais, responsabilidade pelo pagamento de multas e juros decorrentes de seus erros, como por exemplo, não recolhimento de FGTS no prazo.
A empresa contratada deve ser de absoluta confiança do Síndico.
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@yahoo.com.br
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
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A CONVENÇÃO. O REGULAMENTO INTERNO. AS ASSEMBLÉIAS. AS ATAS.
Ditam as normas do prédio. Inclusive sobre a presença de animais nos apartamentos.
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A CONVENÇÃO de Condomínio é um ato contratual, derivado da vontade dos que a subscrevem. Ao lado desse caráter contratual estabelece um ato normativo, isto é, que se impõe e se perpetua aos que habitam o edifício ou possuem uma unidade, aos seus sucessores e mesmo às pessoas que eventualmente nele ingressem. Com o Novo Código Civil as convenções devem ser refeitas, adaptadas às exigências da legislação atual.
Como regras de convívio e de utilização do edifício, a Convenção Condominial constitui um conjunto de direitos e obrigações que regulamenta a convivência no Condomínio, estabelecendo normas de utilização nas áreas privativas ou de uso comum, visando resguardar o patrimônio condominial e a moralidade do ambiente em benefício de todos.
A Convenção é a lei própria do prédio. Como tal, vem explícita no Capítulo II, da Lei do Condomínio. Indica os caminhos a serem seguidos pela comunidade condominial, especificando as partes individuais e comuns do condomínio, as maneiras de usá-las, as proporções de contribuições e despesas de manutenção e as extraordinárias.
Estabelece normas para eleger o Síndico, o Conselho Consultivo e Fiscal.; define a remuneração ou não do Síndico, os prazos e as formas para convocação e reuniões das Assembléias Gerais e o quorum para elas, bem como o exigido para a alteração da Convenção. Deve conter todas as regras para o convívio no Condomínio, ampliando, se for o caso, as que constam dos itens do artigo 9º da Lei de Condomínio.
A Convenção deve ser aprovada pelos Condôminos e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.; diz o parágrafo 1º do mesmo artigo: Far-se-á o registro da Convenção no registro de imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
Todos os prédios terão que modificar sua Convenção, inserindo ou modificando o contexto de acordo com Código Civil Brasileiro, em vigor desde 11 de janeiro de 2003.
Entre vários itens a serem introduzidos no documento, vale lembrar que o artigo 1.137 do Novo Código Civil determina que condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
UMA CONVENÇÃO tem de ser elaborada segundo os critérios que regem a interpretação legal, preferencialmente redigida por um profissional da área de direito imobiliário, evitando erros e omissões que podem inviabilizar a administração do CONDOMÍNIO e a produção de ações judiciais.
REGULAMENTO INTERNO. OU REGIMENTO INTERNO
A Lei de Condomínio não detalha sobre o Regulamento Interno, onde somente é mencionado na letra “M” do parágrafo 3º do artigo 9º, que diz: a forma e o quorum para aprovação do Regimento Interno, quando não incluído na própria Convenção. O regulamento Interno não vem como uma forma institucional constante da Lei especial de Condomínio, mas é um ato administrativo.
O Regulamento Interno, também chamado de Regimento Interno, complementa a Convenção de Condomínio, destina a esclarecer detalhes e disciplina as normas gerais nelas contidas, sendo nenhuma contrária à nossa legislação. O documento define, entre outras proposições, as regras de funcionamento de áreas comuns, como salões de festas, garagem, piscina, sauna, espaços de lazer. No Regulamente interno devem constar os horários de utilização dos ambientes, suas finalidades e estipular a cobrança de taxas, quando for o caso. Deve ter o controle de entrada de prestadores de serviços no edifício, manutenção de áreas comuns, funcionamento das portarias, dias e horário de mudança, obras nos apartamentos e horários proibidos para barulho.
A presença de animais nas unidades autônomas sempre foi um grande problema nos condomínios. O artigo 1.335 do Novo Código Civil garante o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades. Também determina que o condomínio não deve usá-las de maneira prejudicial ao sossego, principalmente sem ferir os limites dos vizinhos. Respeitando estas regras, o condômino tem direito a ter seu animal de estimação. Para a presença de pequeno cachorro, a justiça já decidiu favorável através de jurisprudências.
O Condomínio é uma comunidade, onde cada Condomínio está sujeito, ao lado de normas jurídicas, à observância de regras de comportamento, que visam o bem de todos. Normas que, embora restringem a liberdade particular de cada individuo, são prescritas no princípio da convivência social de uma comunidade especial. Devem ser obedecidas por todos, inclusive pelos visitantes ou pessoas que eventualmente transitem no Edifício, executando algum serviço.
O Jurista Caio Mário Pereira afirma o seguinte: ... sentindo o imperativo de estabelecer regras de comportamento conveniente à tranqüilidade, ao conforto, à higiene do edifício, em proveito de todos, a norma regulamentar interna tem a natureza de lei particular daquele agrupamento, aplicável aos seus membros, como a qualquer estranho que penetre no seu recinto.
O Regulamento Interno é uma lei particular do edifício, que deve ser obedecida, mas não pode contrariar a Convenção, sob pena de ser anulado. Também deve ser revisto e aprovado em assembléia, adaptando-o às novas regras impostas pelo Novo Código Civil.
ANIMAIS NOS APARTAMENTOS
A presença de animais nos apartamentos sempre gerou problemas nos edifícios. O artigo 1.335 do novo Código Civil garante ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades desde que não use suas partes de maneira prejudicial ao sossego.
A interpretação deixa claro que o Condômino tem o direito de possuir seu animal de estimação, desde que não perturbe ou coloque em risco a vizinhança, nem suje as áreas comuns do condomínio.
ASSEMBLÉIA GERAL. FORUM PARA DISCUTIR E APROVAR TUDO.
* A Assembléia Geral Ordinária é obrigatória. Pela Lei do Condomínio, art. 24, deve ser realizada anualmente. Considerada o fórum deliberativo para discutir e aprovar todos os assuntos de interesse dessa comunidade especial.
Além dos assuntos inscritos na ordem do dia, aprova também as contas da administração, as despesas de conservação, manutenção, serviços, etc. Elege o Síndico e os componentes do Conselho Fiscal e Consultivo. Se ela não se reunir até 15 dias após a Convocação, ao Juiz caberá decidir a respeito, mediante requerimento de qualquer interessado.
As decisões das Assembléias (parágrafo 1º do artigo 24) obrigam a todos os Condôminos, ausentes ou que não concordem com a decisão da maioria. É claro que as decisões não podem violar as disposições legais e as Leis Federais, Estaduais e Municipais.
Por seu caráter formal e solene, a Assembléia Geral difere de uma simples reunião.; existem formalidades que devem ser seguidas. Deve ser planejada e discutida com o Conselho.
O Síndico ou o Secretário deve conduzir a reunião sem desviar dos assuntos pautados e ter em mãos a Convenção e o Regulamento Interno para eventuais consultas. Expor com clareza os assuntos da pauta, ouvir, discutir e apurar opiniões antes colocá-las em votação.
O Condômino, impossibilitado de comparecer, pode delegar a outro, através de procuração, o poder para representá-lo. Menor e incapazes não podem ser procuradores.
ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA PODE ACONTECER A QUALQUER TEMPO.
Tem como função tratar de assuntos de interesses do Condomínio não previstos na Assembléia Geral Ordinária. Realizadas quando necessárias para deliberar sobre despesas extras, obras, benfeitorias, modificações da Convenção ou Regulamento Interno, ou qualquer assunto de interesse geral e imediato do Condomínio.
A Assembléia Extraordinária, art. 25, será convocada quando se tornar necessário discutir determinado assunto de interesse geral. Solicitada pelo Síndico, ou por um grupo de Condôminos (1,1/4), no caso do Síndico recusar a convocação
CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLÉIAS
Segundo o Decreto 67.223, de 1967, a convocação da Assembléia Geral deve ser feita pelo Síndico. Na falta deste pelo presidente do Conselho, pelos Condôminos, quando a Convenção dispuser ou, se for o caso, judicialmente.
Deve conter a indicação do lugar, data e hora da mesma e a ordem do dia constando os assuntos a serem apreciados. A notificação aos Condôminos deve ser feita por escrito e colhido o protocolo de recebimento.
Para convocação de uma Assembléia deve ser feito um edital constando a data, horário, local da reunião e a pauta. O prazo para convocação é o previsto na Convenção.
ATA DEVE SER LAVRADA E ASSINADA APÓS A REUNIÃO
* Em cada Assembléia os participantes designarão o Presidente da Mesa e o Secretário, incumbido de lavrar a Ata, em que deve constar, de maneira clara e objetiva, o termo de abertura e de encerramento.
A redação da Ata, numa linguagem simples e compreensiva, deve ser feita ao término da Assembléia, narrando o essencial. É importante evitar pormenores desnecessários, como apartes de oradores e detalhes das discussões, salvo quando houver resolução, voto ou declaração de um ou mais dos Condôminos em assuntos que possam ser objeto de questões judiciais. Não deixar espaços em branco e, nas emendas, observar o cuidado de registrar as devidas ressalvas.
Encerrada a Assembléia, a Ata deve ser lida e aprovada pelos presentes, ficando sua guarda em poder do Síndico que, dá providências ao que vem prescrito, textualmente, no parágrafo 2º do art. 24, da Lei de Condomínio ... nos oito dias após a Assembléia, comunicará aos Condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas e promoverá a arrecadação, tudo conforme o que foi decidido.
Devidamente assinada pelo Síndico ou Presidente do Conselho Consultivo, e pelos presentes, a Ata será encaminhada ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos para o registro definitivo. A folha de presença é obrigatória.
Uma ata deve conter:
• Dia, mês, ano e hora da Assembléia por extenso
• Local da Assembléia
• Número de Condôminos presentes e identificados
• Presidência dos trabalhos
• Pessoa que secretariou os trabalhos
• Ordem do dia
• Deliberações
• Encerramento
• Assinatura dos Condôminos presentes
* Cópia da Ata deve ser enviada a todos os Condôminos, obedecendo o prazo estipulado na Convenção.
ANULAÇÃO DA ASSEMBLÉIA
A minoria vencida pode anular judicialmente as deliberações da Assembléia e, mesmo um só Condômino pode assim proceder, quando a decisão estiver em desacordo com a Convenção ou, a Assembléia reunida de forma irregularmente. Exemplo: realizada sem observar as normas de sua convocação ou, entre outros, quando deliberar assuntos não constantes da ordem do dia. Matérias fora da ordem do dia podem ser discutidas, mas nunca serem deliberadas por votação que as aprovem.
Contra as deliberações errôneas de uma Assembléia admite-se recurso judicial. Neste caso, a Ata serve como provas em Juízo. Baseada em fatos concretos, a Justiça tem dado ganho de causa a muitas petições de anulação de Assembléias.
A Assembléia, mesmo decidindo por maioria, não tem poder discricionário que vá contra a Convenção Condominial, as Leis em vigor no país, ou que prejudique o direito adquirido de um ou mais Condôminos.
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@yahoo.com.br
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Administração do Condomínio
ORÇAMENTO. DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS
Prestação de Contas, Manutenção do Prédio e Seguro Obrigatório
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* PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA em um Condomínio é obrigatória. Os Condôminos precisam saber quanto o Condomínio pretende gastar em cada elemento ou item de despesa. O rateio das quotas condominiais é feito com base na previsão orçamentária.
Para elaborar um Orçamento sem riscos, melhor discutir em conjunto com os Conselheiros. Importante tomar por base o consumo de meses anteriores, trocar informações com Síndicos de edifícios do mesmo porte e, por fim, acrescentar uma margem de segurança em torno de 10%, protegendo o Caixa, em virtude de flutuações na economia do país.
Depois de pronto, distribuir cópias da proposta a ser votada aos Condôminos, juntamente com o edital de Convocação de Assembléia.
TUDO QUE SE GASTA NO DIA-A-DIA DO CONDOMÍNIO.
Despesas necessárias à manutenção do Condomínio, rateadas entre os moradores. Entre elas:
ADMINISTRATIVAS:
• Honorários da Administradora
• Impressos
• Correio
• Xerox
• Peças de Reposição
• Uniformes
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
Considerados gastos imprevistos ou previstas com benfeitoras nas áreas comuns, como:
• Vazamentos
• Entupimentos
• Conserto de equipamentos, bomba de água, elevadores, etc.
• Reformas
TAXAS DE CONDOMÍNIO, INCLUSIVE DAS COBERTURAS
Rateio das Despesas
O novo Código Civil Brasileiro, Lei 10.406/02, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, disciplina de forma diferenciadora a questão da utilização individual do bem comum, traçando diferenças quanto à contribuição de cada uma das unidades.
Taxa Ordinária Diferenciada
Entre os conflitos mais graves está o rateio das despesas comuns. Sempre terá um Condômino que se sente lesado, achando injusta sua taxa condominial, exatamente igual à de outro que desperdiça água ou usa exageradamente o elevador. Sem falar daquele que mora no primeiro andar e acha que não é obrigado a pagar pelo uso do elevador ou energia gasta para iluminar os corredores superiores. * No Espírito Santo, bem antes da edição do Novo Código Civil, tornou obrigatória a colocação de hidrômetros em cada unidade condominial.
O Novo Código Civil veio corrigir algumas distorções, modificando algumas regras. Por exemplo, a não utilização de certos bens existentes no PRÉDIO, ou, a não utilização das áreas comuns por alguns Condôminos, importa em diminuição dos valores pagos pela taxa ordinária. Isto é, tornou possível a implementação de valores diferenciados para os moradores, de acordo com utilização individual de bens e serviços de cada unidade autônoma, estribado no artigo 1.340: ... as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um Condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. No artigo 1.334, inciso primeiro, a lei prevê a liberdade da Convenção fixar a quota de rateio das despesas.
Apartamentos de cobertura
A nova redação do art. 1336, do Código Civil, proveniente da lei publicada em julho de 2004, dá a liberdade dos condôminos aprovar um critério mais justo de rateio da despesas condominiais. Portanto, o proprietário de apartamento com cobertura ou área privativa, pode ficar livre de abusos nas cobranças de taxas de condomínio. A divisão deve ser baseada na efetiva utilização dos bens e serviços, observando que o proprietário de uma cobertura não utiliza nada mais dos serviços de conservação e manutenção considerados mais caros, como limpeza de área comum, portaria, elevadores, etc. Além do mais, a manutenção da cobertura ( por analogia, pode ser incluído o telhado) é por sua conta, conforme o art. 12, da Lei do Condomínio.
Portanto, o rateio com base na fração ideal pode ser considerado injusto. No caso das coberturas, normalmente utilizam mais água, especialmente quando têm piscina. Caso o Condomínio insista na cobrança abusiva da taxa ordinária, restará ao condômino prejudicado procurar a justiça para adequar sua taxa de acordo com a legislação.
FUNDO DE RESERVA. DEVER DO PROPRIETÁRIO OU DO LOCATÁRIO?
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Por analogia, a formação do Fundo de Reserva é de responsabilidade do proprietário, portando é bom que seja acordado no Contrato de Locação, se for o caso. Deve ser fixado na Convenção no total de até 10% do total a ser arrecadado mensalmente como taxa ordinária.
É importante que o Síndico faça aplicação financeira em nome do Condomínio, com aprovação dos Conselheiros e pela Assembléia Geral.
DOCUMENTAÇÃO E LIVROS
Existem documentos de caráter legal, fiscal e pessoal (empregados) que não podem faltar em um Condomínio, sob a guarda do Síndico. A guarda prevista é de 30 anos para os documentos referentes a pessoal e de 5 anos para os outros, como recibos, notas fiscais, contratos de prestação de serviços, etc.
Livros obrigatórios:
• Livro de Atas das Assembléias
• Livro de Presença dos Condôminos nas Assembléias
• Livro do Conselho Consultivo
* Todos devem constar Termo de Abertura e Encerramento, assinados e rubricados.
PRESTAÇÃO DE CONTAS
No final de cada mês é obrigação do Síndico ou Administradora apresentar um balancete detalhado referente ao mês. Os documentos comprobatórios serão reunidos numa pasta, com o visto do Síndico, para análise dos conselheiros.
Importante conter informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, posição do Fundo de Reserva, etc. Um resumo deverá ser enviado a cada Condômino.
O Síndico deve ser pontal e transparente na prestação de contas, evitando aborrecimento com Condôminos, que podem pedir Prestação de Contas em Juízo.
IMPORTANTE: Não liste em quadro de avisos a relação de Condôminos inadimplentes. Expor o nome do devedor ao constrangimento pode levar o Condomínio a ser punido pelo CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. E mais, nos demonstrativos deve relacionar apenas o número do apartamento do devedor.
MANUTENÇÃO DO PRÉDIO É IMPORTANTE
* Manter o prédio em perfeitas condições de uso é tão importante como administrar o Condomínio. Tudo precisa estar em perfeito funcionamento, como bombas, elevadores, portões, interfones, hidrantes, extintores de incêndio, equipamentos de segurança, etc.
O Condomínio responde civilmente por acidentes causados por mau funcionamento dos equipamentos, devendo arcar com o ônus de indenizar as pessoas acidentadas.
Portanto, é obrigação permanente do Síndico a conservação dos equipamentos do prédio, podendo ser responsabilizado por qualquer negligência.
Cabe às Administradoras fazer visita periódica de inspeção, preenchendo um chek-list para ser enviado ao Síndico com sugestões e providências recomendáveis.
O Síndico deve manter atenção redobrada:
• Manter a porta corta-fogo destrancada.
• Manter os equipamentos em perfeitas condições de uso.
• Revisar os extintores e as mangueiras de incêndio periodicamente.
• Checar o sistema de pára-raio pelo menos uma vez por ano.
• Revisar a rede elétrica periodicamente.
• Verificar os botijões de gás e a rede.
• Cuidar da manutenção dos elevadores.
• Treinar Zelador ou Porteiro para operar os equipamentos e zelar pelos mesmos.
• Proibir o depósito de volumes em frente a hidrantes, extintores e botijões de gás.
• Exigir dos Condôminos e do Zelador o correto armazenamento de substâncias inflamáveis.
SEGURO OBRIGATÓRIO
O seguro é obrigatório por lei. O artigo 13, da Lei de Condomínio, diz: proceder-se-á ao seguro da edificação, ou do conjunto de edificações, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outros sinistros que causem destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do Condomínio.
O contrato de seguro deve ser feito com uma seguradora idônea. Um corretor de seguro, devidamente habilitado, é sempre bom para assessorar a definição do Contrato, assegurando que o Condomínio terá uma apólice adequada e satisfatória aos seus interesses. Na contratação de uma apólice de seguro obrigatório é importante considerar, além do valor do prédio, os elevadores, as instalações elétricas e hidráulicas, móveis, máquinas, etc.
SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL
O seguro de responsabilidade civil contra terceiros não se refere aos danos que a coisa possa sofrer, como no caso do seguro obrigatório do Condomínio, mas aos danos que ela venha a causar a terceiros, sejam pessoas ou coisas de propriedades delas.
No caso de acidentes com elevadores a responsabilidade recai sobre o Condomínio, representado pelo Síndico. Nesta hipótese, o seguro garante o reembolso das despesas, pelas quais, por decisão da Justiça, for responsável o Síndico, sejam os danos corporais, fatais ou não, causados a terceiros.
A responsabilidade civil contra terceiros se estende a outros casos, como o furto de veículos, guardados na garagem. Nesta questão, a Justiça definirá a responsabilidade se é específica do Síndico ou decorrente da negligência de seus empregados, como porteiro ou garagista, encarregados da vigilância do prédio. Nesse seguro há necessidade de circunscrever a natureza do risco coberto. Esta modalidade tem um critério rigoroso sobre a quantia a ser segurada, até um máximo indicado.
Apólices de seguro:
• Responsabilidade civil de Condomínio.
• Incêndio, raio e explosão.
• Quebra de vidros e espelho.
• Morte ou invalidez dos empregados.
• Responsabilidade civil por guarde de veículos.
• Danos elétricos.
• Vendaval.
• Impacto de veículo terrestre.
• Roubo de bens de moradores.
• Incêndio de bens de moradores.
• Desmoronamentos.
• Tumultos e greves.
• Roubo de bens do Condomínio.
• Portões eletrônicos.
• Assaltos e seqüestros.
• Projétil perdido.
• O seguro de um edifício deve ser feito com base em valores reais, em função dos custos de reconstrução. Se o seguro for acordado com valores inferiores ao real, o Síndico, em caso de sinistro, poderá responder criminalmente pela contratação. A SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) permite desconto na apólice para o seguro de incêndio. Negocie o valor e exija o desconto.
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial.
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
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ÁGUA E ENERGIA. COMO EVITAR OS DESPERDÍCIOS
Água e energia. Como evitar os desperdícios
Água é bem natural que precisa ser poupado
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* É DE RESPONSABILIDADE do Síndico a iniciativa de realizar uma campanha de esclarecimento junto aos Condôminos, assim como a instituição de um programa de inspeções periódicas nas instalações das unidades, para que sejam feitos os consertos necessários.
Os pequenos desperdícios de água, quando considerados em conjunto e multiplicados pelo número de consumidores omissos em relação a cuidados com os desperdícios, levam o Condomínio a pagar tarifas mais elevadas do que o necessário, tanto pelo excesso de consumo de água, quanto pelo uso suplementar de energia elétrica pela bomba de sucção de água.
O morador omisso ou negligente prejudica a si mesmo e aos demais moradores.
Água – Como evitar o desperdício
TORNEIRAS PINGANDO OU DESCARGA VAZANDO
Para evitar o desperdício de água basta fechar bem as torneiras. Se uma delas continuar pingando, é só verificar se o dispositivo de vedação, conhecido de buchinha, carrapeta ou reparo, está desgastado. Substituir a peça é muito fácil.; tão fácil como seu preço é irrisório.
Curiosidade: uma torneira pingando joga fora de 30 a 50 litros de água por dia. Um usuário negligente, com duas torneiras pingando, poderá desperdiçar de 1.800 a 3.000 litros de água por mês.
Descarga de vaso sanitário com a bóia furada ou o dispositivo que veda a admissão da água desgastado é um desastre. O excesso é ejetado por meio de um extravasor (ladrão) diretamente para o interior do vaso e, muitas vezes, nem se percebe esse fato. É bom verificar e mandar consertar logo.
A maneira mais simples de constatar um vazamento desses é sacudir, na água do vaso, uma pequena quantidade de cinza. Se houver vazamento, ela fica se movimentando, se não houver, se imobiliza no fundo.
LAVAGEM DE AUTOMÓVEIS E PISOS
Para lavar carros, pisos e calçadas, algumas pessoas usam mangueiras ligadas a torneiras, distantes do local da lavagem e, por comodismo, deixam a água correr livremente, mesmo quando não é necessário.
Não permita o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura. O ideal é conectar à extremidade da mangueira um dispositivo para regular a intensidade do jato e capaz de interromper o fluxo, quando for oportuno.
DESCUIDO PERNICIOSO
É muito comum o costume de manter a torneira aberta, desnecessariamente enquanto se lava pisos, faz a barba, escova os dentes ou lava as louças. Seria muito bom que todos desenvolvessem o hábito de fechar a torneira nos intervalos em que se ocupam da atividade manual característica desses atos, abrindo-a somente quando necessário usar a água.
INSTALAÇOES HIDRÁULICAS
As condições das instalações hidráulicas, como reservatórios, poços e tubulações, dever ser examinadas com freqüência, pois as rachaduras, fissuras e trincas que provocam vazamentos, impedindo o controle do consumo, ainda oferecem riscos de contaminação da água.
As tampas das cisternas ou reservatórios devem situar acima do solo cerca de 20 (vinte) centímetros, para evitar infiltrações indesejáveis.
CONSUMO CONTROLADO
Através dos hidrômetros os Síndicos ou Zeladores devem acompanhar a medição, registrando o consumo em gráficos apropriados, fornecidos pelas companhias de água.
Qualquer excesso deve ter sua causa apurada, facilitando os reparos eventualmente necessários.
LIMPEZA E HIGIENIZAÇÃO
DA CAIXA D’ÁGUA
A higiene dos reservatórios é fundamental, evitando a contaminação da água.
Um recipiente sujo, com paredes rachadas e tampa inadequada, transforma o reservatório em um nicho para os insetos, proporcionando a proliferação de bactérias transmissoras de doenças graves. A recomendação é que um reservatório de água deve ser limpo duas vezes ao ano e a impermeabilização quando necessário.
ENERGIA ELÉTRICA. OUTRA FONTE CARA PARA O MEIO AMBIENTE.
O elevador é o grande vilão no desperdício de energia. Por isso é importante a adoção de medidas que reduzam o número de viagens. Conhecendo bem o movimento dos respectivos prédios, Síndicos e Zeladores têm condições de esquematizar de forma econômica o uso dos elevadores.
A primeira indicação é a redução, ao mínimo indispensável, do número de elevadores simultaneamente em uso. Nos prédio de maior movimento, onde são utilizados ascensoristas, estes devem ser instruídos a retardar um pouco as partidas, para que cada viagem possa conduzir um número maior de passageiros, o que reduzirá o número de viagens.
Os prédios com dois ou mais elevadores, cujos botões de chamada sejam independentes, devem promover a unificação do sistema de chamadas, pois os usuários, instintivamente, apertam todos os botões, podendo promover uma viagem desnecessária àquele pavimento, consumindo energia inutilmente.
BOMBAS DE ÁGUA
A potência dos motores das bombas deve ser dimensionada corretamente. A bomba com potência maior consome mais energia.; a com potência menor trabalha mais tempo do que o natural, jogando energia fora. É indispensável manter bem regulado o nível dos automáticos das bóias, para evitar a perda de água através dos extravasores.
A manutenção das bombas é importante, verificando-se o estado das graxetas.; mal lubrificadas, contribuem para maior consumo de energia. Qualquer aquecimento anormal do motor é um indício de mau funcionamento e de desperdício de energia elétrica.
ILUMINAÇÃO E ENERGIA
Para usar sem desperdício:
* Paredes e tetos em cores claras permitem o uso de lâmpadas de menor intensidade.
* Dimensionar lâmpadas de acordo com o ambiente.
* Reduzir ao mínimo a iluminação meramente ornamental.
* Use lâmpadas fluorescentes.
* Na área interna, use um sistema com dispositivo de tempo.
* Utilize disjuntores automáticos.
* Verificar com freqüência quanto tempo o motor da bomba de recalque fica ligado ociosamente.
* Verificar se os elevadores estão sendo utilizados de forma correta. O seu consumo de energia é proporcional ao funcionamento.
* Estar atento aos vazamentos de água nas dependências.
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@yahoo.com.br
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
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INCÊNDIOS – PREVENÇÃO, COMBATE E NORMAS DE SEGURANÇA TAMBÉM PARA O USO DO GÁS.
NÃO DEIXE SEU PATRIMÔNIO VIRAR CINZAS
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* O Síndico têm papel importante na prevenção de incêndios. Início de incêndio e outros sinistros de menor vulto podem deixar de transformar em tragédia, se forem evitados e controlados com segurança e tranqüilidade por pessoas devidamente treinadas. O pânico dos que tentam se salvar pode ocasionar mais vitimas do que o próprio sinistro.
É fundamental alertar todos os Condôminos sobre as precauções necessárias quando ocorrer algum distúrbio ou tumulto, causados por acidentes, como vazamentos de gás, fumaça, vazamento de água e incêndios. Os cuidados preventivos, entre outros, é a conscientização sobre o planejamento de como atuar na hora do abandono do imóvel e a indicação de medidas práticas sobre o combate e a retirada.
Segundo os especialistas no combate ao fogo, o correto é que todos os usuários do prédio coloquem em prática as normas estabelecidas sobre os cuidados preventivos e o comportamento diante do sinistro, promovendo exercícios, através de simulações de incêndios. Trazer em perfeito estado de uso e conservação os equipamentos destinados a combater incêndios.
Para melhor se orientar sobre estas medidas, o Síndico pode recorrer às corporações do Corpo de Bombeiros de sua cidade.
EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO
Ser prudente no combate ao sinistro é muito importante. Todo prédio deve funcionar conforme as condições de segurança estabelecidas por Lei, entre elas, extintores de incêndios, hidrantes, mangueiras, registros especiais, chuveiros automáticos (sprinklers) e escadas com corrimão.
Além de adquirir e conservar os equipamentos de segurança é necessário aprender a manuseá-los e ensinar a todos os Condôminos como acionar o alarme, usar o extintor ou abandonar o recinto, quando necessário, evitando tumultos. Importante: o extintor deve ser submetido à manutenção pelo menos uma vez por ano.
REGRAS BÁSICAS DIVULGADAS PELOS BOMEIROS
Ao elaborar um documento sobre a segurança contra incêndios para os moradores do edifício, o Síndico pode basear nos conselhos divulgados pelo Corpo de Bombeiros.
1) – Mantenha sempre à vista o código de emergência do Corpo de Bombeiros.
2) – Acione o telefone 193 – o impulso não é cobrado e a ligação pode ser feita de telefones públicos, sem cartão ou fichas.
3) - Conserve sempre as caixas de incêndio em perfeitas condições de uso e somente as utilize em caso de incêndio.
4) - Os extintores devem estar fixados sempre em locais de fácil acesso, devidamente carregados e revisados, periodicamente.
5) - Revisar periodicamente toda a instalação elétrica do prédio, procurando inclusive constatar também a existência de possíveis vazamentos de gases.
6) - Evitar o vazamento de líquidos inflamáveis.
7) - Evitar o excesso de fuligem em chaminés e incineradores.
8) - Evitar a falta de ventilação e depósitos sem clarabóia.
9) - Não colocar trancas nas portas de halls, elevadores, porta corta-fogo ou outras saídas para áreas livres.
10) - Tomar cuidado com cera para assoalhos quando dissolvida e não deixar estopas ou flanelas embebidas em óleos ou graxas em locais inadequados.
11) - Alertar sobre o ato de fumar em locais proibidos, principalmente elevadores, e sobre o cuidado de atirar fósforos e pontas de cigarros acesos em qualquer lugar.
12) - Evitar que crianças brinquem com fósforos, fogos de artifícios ou balões.
13) - Aconselhar os moradores para que verifiquem antes de sair de casa se esqueceram alguma panela no fogo ou desligaram todos os aparelhos elétricos, como ventilador, ar condicionado, exaustor e ferro elétrico.
14) - Em caso de incêndio, informar os bombeiros o mais rápido possível: a ocorrência, o acesso mais fácil para a chegada ao local e o número de pessoas acidentadas no local e nas proximidades.
15) - Evitar aglomerações para não dificultar a ação do socorro e manter a área junto aos hidrantes livre para manobras e estacionamento das viaturas.
* Mais dicas do Corpo de Bombeiros page 16
NORMAS DE SEGURANÇA. O RESPEITO PODE SALVAR VIDAS E O PATRIMÔNIO.
Uma das mais importantes normas de segurança para um prédio é a que trata da conservação e manutenção das instalações elétricas, como fusível tipo rolha, disjuntor, cartucho, entre outros.
Todo edifício possui um projeto de circuito elétrico, que dimensiona tipos e números de pontos de corrente (tomadas) ou luz, conforme suas características de consumo. Quando na presença de uma sobrecarga, este circuito não dimensionado para uma corrente de curto circuito, eleva-se em muito a temperatura, iniciando o processo de fusão do fio, ou pior, o principio de um incêndio.
O que deve ser evitado:
• Uso de fusíveis do tipo rolha ou cartuchos.
• Uso de quadros de luz/força de madeira ou qualquer outro material combustível.
• Uso de condutores e disjuntores que se aquecem com freqüência.
• Ligações diretas no lugar dos disjuntores, isto é, gambiarras.
É importante saber que todos os dispositivos de proteção do sistema elétrico são especificados pela Corrente Nominal (impressa no aparelho que detalha a máxima corrente no qual se inicia o processo de disrupçao).; Tensão Nominal que indica a máxima tensão de operação e a Capacidade Disruptiva que indica a máxima corrente que o dispositivo consegue interromper.
PREVENIR É MAIS IMPORTANTE
Todos os moradores de um Condomínio devem estar atentos às normas básicas de segurança contra incêndios para evitar acidentes. Prevenir é a palavra de ordem.
E todos têm que colaborar. É mais importante evitar do que apagar um incêndio.
ALARME GERAL
Ao primeiro indício de incêndio, transmita o alarme geral no prédio.
Chame imediatamente o Corpo de Bombeiros.
COMBATE AO FOGO
Desligue a chave elétrica geral, em caso de curto-circuito. Procure impedir a propagação do fogo combatendo as chamas imediatamente.
Utilize o equipamento de combate ao fogo disponível nas áreas comuns do prédio. Na inexistência ou insuficiência deste, procure abafar as chamas com uma cortina ou toalhas molhadas.
COMO DEIXAR O EDIFÍCIO
Não sendo possível apagar o fogo, abandone o Edifício rapidamente pelas escadas ou saídas de emergência.
Ao sair, feche todas a portas atrás de si, sem trancá-las.
Não utilize o elevador como meio de escapar.
Não sendo possível abandonar o prédio pelas escadas, permaneça no pavimento em que se encontra, aguardando a chegada do Corpo de Bombeiros.
Somente suba ao terraço se o edifício oferecer condições de evacuação pelo alto, ou se a situação exigir.
INSTRUÇÕES COMPLEMENTARES
* Procure manter a calma e não fume. Não tire as roupas, apenas a gravata, se for o caso.
* Mantenha, se possível, as roupas molhadas.
* Jogue fora todo e qualquer material inflamável que carregue na roupa ou no corpo.
* Em situações críticas, feche-se no banheiro, mantendo a porta umedecida pelo lado interno e vedada com toalha ou papel molhado.
* Em condições de fumaça intensa cubra o rosto com um lenço molhado.
* Não fique no peitoril antes de haver condições de salvamento proporcionadas pelo Corpo de Bombeiros.
* Indique sua posição no prédio, acenando para o Corpo de Bombeiros com um lenço e aguarde instruções.
* Em regra geral, uma pessoa cuja roupa pegou fogo procure não correr. A vítima deve procurar não respirar o calor das chamas. Para evitar, dobre os braços sobre o rosto, apertando-os. Jogue-se no chão e role, ou envolva-se numa coberta ou num tecido qualquer.
* Em caso de incêndio, se você se encontra em lugar cheio de fumaça procure sair, arrastando-se, para evitar o asfixiamento.
* Vendo correr uma pessoa com as roupas em chamas, obriga-a rolar lentamente no chão. Use de força, se necessário, para isso.
* Sendo possível, use extintor ou mangueira sobre o acidentado.
* No caso de não haver nada melhor por perto, jogue areia ou terra na vítima, enquanto ela está rolando. Se puder, envolva o acidentado com um cobertor, encerado ou panos. Primeiro o peito para proteger o rosto e a cabeça. Nunca envolva a cabeça da vítima, pois assim Você a obriga a respirar gases.
* Ao perceber um incêndio não se altere. Estando num local de reunião pública, não grite nem corra. Acate as normas de prevenção e evite acidentes. Trate de sair pelas portas principais ou de emergências, de maneira rápida, sem gritos, em ordem, sem correrias.
* Nunca feche com chaves as portas principais e as de emergências em colégios, cinemas, teatros ou demais dependências de aglomeração pública.
* O acúmulo de lixo e a sua queima provocam muitos incêndios. Não guarde panos ou estopas impregnados de gasolina, óleos, cera ou outros inflamáveis.
GÁS, UM PERIGO CONSTANTE. TODO CUIDADO É POUCO
• Não receba botijões ou cilindros com o lacre violado.
• Se tiver partes amassadas ou enferrujadas, verifique se há vazamentos.
• Ao instalar botijão ou cilindro de gás, é importante observar:
MANGUEIRA - de plástico transparente, tarja amarela, data de validade e a gravação do código NBR 8613. Comprimento máximo: 80 centímetros.
REGULADOR DE PRESSÃO – aparelho que liga a mangueira ao botijão ou cilindro. Vem com o código gravado: NBR 8473. Instale o equipamento só com as mãos, nunca utilize chave ou martelo para apertá-lo.
BRAÇADEIRAS – para fixar a mangueira ao cilindro e ao regulador. Evite usar arames ou fita isolante.
• Local de instalação deve ser bem ventilado.
• Durante a troca, se vazar gás, retira imediatamente o regulador de pressão e o instale novamente, sempre usando fita teflon. Persistindo o vazamento, transfira o botijão ou cilindro para um local ao ar livre e chame a empresa fornecedora.
• Teste vazamento: use apenas espuma de sabão. Não coloque sabão em barra no regulador de pressão.
• Vazamentos de grandes proporções:
SEM FOGO:
Manter a calma é fundamental.
* Feche imediatamente o registro de entrada geral.
* Nunca utilize ventiladores, nem ligue aparelhos elétricos.
* Desligue, se possível, a chave geral de eletricidade.
* Não apague, nem acenda luzes.
* Não acenda chamas, não fume, não provoque calor próximo ao botijão ou cilindro.
COM FOGO:
* Mantenha a calma.
* Tente fechar o gás e não tente apagar o fogo.
* Deixe queimar o gás, enquanto afasta todo o material combustível da área de risco.
* Acione imediatamente o Corpo de Bombeiros.
ZELADORES, PORTEIROS E SEGURANÇA EM TODOS OS NÍVEIS.
Profissional bem informado de suas obrigações.
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* O Zelador ocupa um cargo importante, considerado o funcionário-chave, deve ser cordial e enérgico quando necessário, individuo de iniciativas próprias, capaz de resolver situações em diversos níveis, levando o mínimo de problemas ao Síndico.
Entre dezenas de obrigações do Zelador, citamos: cuidar bem edifício, ser atencioso com todos, prestativo, cumprir e fazer cumprir o Regulamento Interno, com bom senso e energia, não permitir que alguém importunem os moradores e vizinhos do prédio ou danifiquem as áreas comuns, olhar com rigor as condições de higiene e a parte física do edifício. Importante: as instalações elétricas e a limpeza da caixa d’água também são de sua responsabilidade.
Exigir a identificação de empregados de concessionárias de prestação de serviço, como Companhia de Água, Telefônica, Energia Elétrica, Gás e acompanhá-los até o apartamento que requisitou o serviço. Apartamento vazio para locação ou venda o Zelador ou Porteiro deve exigir a presença do corretor de imóveis, do proprietário ou autorização por escrito, antes de permitir a entrada do estranho.
Zelador ideal é aquele que tenha conhecimentos gerais sobre elevadores, extintores de incêndio, filtros de piscina, eletricidade e hidráulicas.
Ao Porteiro cabe vigiar e controlar a entrada do prédio, como se fosse mesmo um guardião. Atender visitantes e provê-los de crachá, se for o caso, identificar prestadores de serviço. Não permitir a entrada de entregadores de pizzas, flores, vendedores sem antes comunicar por interfone com o morador responsável pela encomenda, distribuir correspondências e outras peculiaridades de cada prédio. À noite, redobrar a atenção para ver se o carro ao entrar na garagem é realmente do morador na ausência de um garagista, figura requisitada em prédios maiores.
A quantidade de empregados de um Condomínio deve ser proporcional ao tamanho e à complexidade do prédio. Uma boa administradora poderá cuidar do recrutamento e uma pré-seleção dos candidatos.
Todos, como os demais empregados do prédio, estão sujeitos às Leis Trabalhistas, e podem ser responsabilizados judicialmente por procedimentos culposos ou danosos por eles cometidos. Em qualquer situação o Condomínio se faz representar pelo Síndico ou seu preposto, acompanhado de Advogado.
FUNÇÕES DO ZELADOR
• Checar o bom funcionamento de todos os equipamentos do condomínio e a "saúde" da estrutura predial.
• Comunicar ao síndico problemas em equipamentos, na estrutura da edificação, e os relativos a funcionários e condôminos.
• Cumprir e zelar pelo cumprimento das determinações do síndico, da Convenção do condomínio e do Regulamento Interno.
• Distribuição de tarefas e equipamentos necessários para os outros empregados.
É importante que o zelador tenha alguns telefones úteis sempre à mão: delegacia mais próxima, corpo de bombeiros, empresa de manutenção/ conservação do elevador, outras empresas sob contrato de manutenção com o condomínio.
Dúvidas sobre o assunto:
O zelador que fica na portaria no horário de refeição do porteiro tem direito a 20% de adicional por acúmulo de função?
R) - Para evitar problemas, é interessante que haja no contrato de trabalho do zelado uma cláusula que inclui entre as suas funções ajudar na portaria, quando necessário.
Limpar a piscina é função do zelador ou do faxineiro?
• Não existe determinação legal sobre isso. Por isso, para evitar problemas, é interessante fazer constar nos contratos de trabalho quais são as tarefas de cada um, para não ser surpreendido por uma reclamação trabalhista, exigindo adicional por acúmulo de função, fixado em 20% sobre o salário.
• Observe a decisão judicial abaixo, sobre este assunto:
"Zelador de edifício. Acúmulo de funções. O auxílio na portaria ou na manutenção não constitui acúmulo de função. São serviços correlatos à zeladoria. À falta de cláusula ou de condição expressa, entende-se que o empregado se obrigou a realizar todos os serviços compatíveis com sua condição pessoal dentro da respectiva função (CLT, 456, § único)". 19/12/2000, TRT 2a. região (São Paulo e Baixada Santista).
Faz parte das obrigações do zelador reparos hidráulicos e elétricos?
• O zelador deve ter uma noção de como funcionam todas as instalações do condomínio, mas não deve substituir a mão-de-obra especializada. Devem ficar a seu encargo apenas pequenos reparos de emergência, até que a manutenção especializada venha fazer o conserto. As instalações de condomínios são complexas e exigem conhecimento especializado.
• Observe a decisão judicial abaixo:
"Acúmulo de função - zelador. As ativididades exercidas pelo zelador de condomínio, para constatação de defeitos na parte elétrica ou hidráulica ou no bom funcionamento do elevador, não caracterizam acúmulo de função para fins de recebimento de adicional salarial, pois são atividades inerentes às funções de zelador, que constata o defeito e chama o técnico especializado." 16/05/1995, TRT 2a. região (São Paulo e Baixada Santista).
SEGURANÇA, MELHOR AINDA COM ATENÇÃO REDOBRADA DOS MORADORES.
Itens importantes:
• Prover a portaria de crachás para identificar visitantes e prestadores de serviço.
• Manter ficha cadastral com dados dos moradores e funcionários, facilitando sua rápida localização em caso de emergência.
• Instalar sistema de alarme sinalizando o prédio e, se possível, também o prédio vizinho, combinando a reciprocidade.
• Instalar sensores, circuito fechado de TV, vigias com rádios transmissores, cerca elétrica, etc.
• Manter boa iluminação nos locais de acesso ao prédio, portões eletrônicos nas garagens, espelhos côncavos nas portarias para melhor visão de quem entra, vigilância nas escadas e garagens, cartões ou decalques de identificação nos veículos dos Condôminos de acesso às garagens.
• Linha telefônica na portaria para o porteiro ou vigia ter acesso mais rápido com a polícia ou ser avisado por um morador para esperá-lo na porta da garagem quando está chegando, principalmente de madrugada.
• Correntes e cadeados nas bicicletas e motos.
• PÁRA-RAIOS – deve seguir com rigor as normas para instalação e ser vistoriado periodicamente.
AOS MORADORES:
• Ao entrar no prédio com o carro, verificar se há outro veículo atrás.
• Não abrir porta do apartamento, se não foi autorizada a entrada de alguém, mesmo que o porteiro ou zelador esteja do lado de fora insistindo.
• Orientar aos filhos para não comentar intimidades da família, principalmente quanto ganham, os bens que possuem, horários que saem e chegam em casa. São dados que podem chegar a um futuro assaltante ou seqüestrador.
• Só contratar para trabalhar em casa pessoas com referências e atestado de bons antecedentes da Delegacia de Polícia, cópia dos documentos e comprovação residencial, através de conta de luz, água, etc.
• Estabelecer com o Zelador ou Porteiros uma SENHA (palavra-chave), constantemente substituída, usada no interfone para avisar que está ocorrendo um assalto. E um GESTO em frente ao olho mágico para alertar ao morador que se encontra naquele momento sob ameaça de assalto, que imediatamente passa a ter responsabilidade de chamar a polícia.
ELEVADOR DEVE SER BEM UTILIZADO
O Síndico deve informar aos Condôminos:
A) Que em caso de incêndio não use o elevador.
B) Que havendo uma lógica no painel de comando do elevador não se deve apertar o botão de chamada diversas vezes, nem vários elevadores ao mesmo tempo, não apertar outros botões do painel que provocaria paradas desnecessárias.
C) Que as portas não devem ser puxadas antes da chegada ao andar desejado.
D) Que ao abrir a porta, verificar se a cabina está no local.
E) Que a entrada na cabina se faça após a saída dos passageiros que desembarcam.
F) Que não forcem a porta na tentativa de fechá-la, o que poderá ocasionar a quebra da mola.
G) Que é perigoso apoiar na porta durante a viagem.
H) Que prender o elevador mantendo sua porta aberta, mesmo por pouco tempo é desrespeitar o direito alheio.
I) Que ao entrar no elevador a postura física deve ser a mais tranqüila e inerte, evitando principalmente colocar as mãos nas grades de proteção do visor. Pulos e brincadeiras na cabina poderão provocar sua parada e acidentes.
J) Que deverá observar o limite de passageiros estabelecido.
K) Que na falta de energia, manter a calma até que a mesma restabeleça.
DESINSETIZAÇÃO. SEGURANÇA AO CONTRATAR. TODO CUIDADO É POUCO.
* Quando o Síndico contrata uma empresa desinsetizadora, torna-se co-responsável pelas conseqüências de seus serviços. A AMED – Associação Mineira das Empresas de Desinsetização tem algumas normas, veja:
A) Exija que a empresa apresente o Alvará de licença sanitária expedido pela Secretaria de Estado de Saúde de Minas Gerais.
B) Exija a relação de produtos a serem utilizados, certificando-se de que são registrados no Ministério da Saúde, conforme portaria 321, de 08 de agosto de 1997 ( produtos domissanitários)
C) Exija que os funcionários da empresa utilizem os equipamentos de segurança (EPI´s) como luvas, máscaras, jalecos, macacões, botas, etc.
D) Verifique se a empresa possui um Responsável Técnico, como um Agrônomo, Médico, Veterinário, Bioquímico, Biólogo, Químico ou Farmacêutico.
E) Avalie os valores oferecidos, desconfiando de propostas tentadoras e garantias prolongadas.
F) Procure obter informações sobre a idoneidade e antecedentes da empresa, confirmando se existe know how para execuções dos serviços.
G) Verifique se os equipamentos a serem utilizados estão adequados ao tipo de serviço a ser realizado.
H) Opte por uma Assistência Técnica Compartilhada, em que a empresa pratica medidas de controle e forneça ao contratante medidas preventivas a serem adotadas.
I) Verifique se a empresa possui pessoal qualificado.
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@yahoo.com.br
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
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LEI 4.591/64, DO CONDOMÍNIO
DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
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Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias.
O Presidente da República.
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Título I
DO CONDOMÍNIO
Art. 1º - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residências ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta lei.
§1º cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º Cada unidade, com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
*§ 1º - Acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29/11/1965
§ 2º - O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
§ 3º - Nos edifícios-garagens, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.
Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
Art. 4º - A Alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (VETADO).
Parágrafo Único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
* Parágrafo com redação determinada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1.984.
Art. 5º - O condomínio por meação de paredes, soalhos e tetos das unidades isoladas regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
* Registro de Imóveis: Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Art. 8º - Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comparados, o cessionário deste ou promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) – em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também pela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades.;
b) – em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal de todo o terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades.;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas.
d) - serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.
* possibilidade de desdobramento da incorporação em várias incorporações: art. 6º da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.
Capítulo II
DA CONVENÇÃO DO CONDOMINIO
Art. 9º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção do condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1o – Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas eventuais alterações.
* Registro de Imóveis: Lei 6.015/73
§ 2o – Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3o – Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) – a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas.;
b) – o destino das diferentes partes.;
c) – o modo de usar as coisas e serviços comuns.;
d) – encargos, forma e proporção das contribuições dos condomínios para as despesas de custeio e para as extraordinárias.;
e) – e o modo de escolher o Sindico e o Conselho Consultivo.;
f) – as atribuições do Sindico, além das legais.;
g) - a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções.;
h) – o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais do condomínio.;
i) o quorum para os diversos tipos de votações.;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva.;
m) – a forma e o quorum para as alterações na convenção.;
n) - a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.;
§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a Convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das varias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificações.
* § - Acrescentado pela Lei nº 4.864/65
Art. 10º - É defeso a qualquer Condômino:
I – Alterar a forma externa da fachada.;
II – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto de edificação.;
III – destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos.;
IV – embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao Síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não o desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Art. 11º - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Capítulo III
DAS DESPESAS DO
CONDOMÍNIO
Art. 12º - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º - Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
§ 2º - Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
* Ver Código de Processo Civil, Arts. 275, II, c, e 585, IV.
§ 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária, levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
§ 4º - As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o Sindico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º - A renuncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Capitulo IV
DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO
OBRIGATÓRIA
Art. 13º - Proceder-se-á o seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o premio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O Seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade.
Art. 14º - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15º - Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentenças, as frações ideais da minoria.
§ 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas.; o oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º - Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com prazo de 10 (dez) dias para a contestação (VETADO).
§ 4º - Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o tal devido, com os juros da mora a contar da citação.
§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16º - Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 (dois terços) da edificação, o Síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17º - Os condomínios que representem, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.
* Artigo com redação dada pela Lei nº 6.709, de 31/10/1979.
§ 1º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no artigo 15º.
* § 1º - Artigo com redação dada pela Lei nº 6.709/79.
§ 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no Art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
* § 2º - Com redação dada pela Lei nº 6.709/79.
§ 3º - Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.
* § 3º - Com redação dada pela Lei nº 6.709/79.
Art. 18º - A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio e do regulamento interno.
* Artigo com redação dada pelo Decreto-lei nº 981, de 21 de outubro de 1969. O mesmo dispositivo havia sito alterado pelo Art. 8º, da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.
Capitulo V
UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
Art. 19 º - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. (VETADO).
Art. 20º - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21º - A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao Síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
Capitulo VI
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 22º - Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um Síndico do condomínio, cujo mandado não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao Síndico:
a) – representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção.;
b) – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores.;
c) – praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno.;
d) - impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno.;
e) – cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia.;
f) - prestar contas à assembléia dos condôminos.;
g) – manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
* Alínea g acrescentada pela nº 6.434/77.
§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do Síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral do condôminos.
§ 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do Síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º - A Síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salso se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º - O Síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.
§ 6º - A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Art. 23 – Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de 3 (três) condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do Síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir atribuições específicas.
Capítulo VII
DA ASSEMBLÉIA GERAL
Art. 24º - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo Síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1° - As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam a todos os condôminos.
§ 2º - O Síndico, no 8 (oito) dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
Art. 25º - Ressalvado o disposto no § 3º da Art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo Síndico ou por condôminos que representem ¼ (um quarto), no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 (dois terços) do total das frações ideais.
Art. 26º - (VETADO).
Art. 27º - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 (quinze) dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
Título II
DAS INCORPORAÇÕES
Vide art. 9º da Lei nº 4.864, de 29-11-1965
Capítulo I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 28 – As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto d edificações compostas de unidades autônomas (VETADO).
* as disposições deste artigo e seguintes não se aplicam às incorporações iniciadas antes de 10 de março de 1965, segundo dispõe o Art. 9º e parágrafos da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.
Art. 29 – Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
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* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@yahoo.com.br
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CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO
EM VIGOR DESDE 11 DE JANEIRO DE 2003 –
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CAPÍTULO VII - DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Seção I - Disposições Gerais
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Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
* prevê a possibilidade do terraço pertencer a um condômino, desde que conste do projeto ou por votação unânime dos condôminos.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edifício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em Lei Especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.;
III - o fim a que as unidades se destinam.
* juntamente com o artigo 1.334, determina os pontos essenciais da Convenção que normatizarão a relação entre os condôminos de um edifício.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
* registrada a Convenção, permite que seja usada contra terceiros e respeitada por todos os condôminos.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
* |O novo Código oferece liberdade ampla aos condôminos na elaboração da Convenção. Lembramos que se trata de um documento fundamental ao bom desempenho do Condomínio, exige interpretação da lei e redação objetiva das normas que vão reger as condutas dos condôminos. Melhor buscar assessoria de um advogado especializado.
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.;
* Concede ao Condomínio dividir o rateio de despesas pelo uso e gozo efetivo de cada unidade em relação ao edifício, isto é, um Condômino que gera despesa extra deve pagar um percentual a mais.
II - sua forma de administração.;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores.;
* Importante observar os artigos 1.336 e 1.337, procurando evitar multas conflitantes ou irregulares.
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
* Instrumento particular é mais prático. Observar os requisitos legais na sua elaboração, principalmente com a assinatura de no mínimo 2/3 dos co-proprietários e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
* Quem deve ao Condomínio perde o direito de participar de Assembléias, portanto não vota, mesmo discordando da prestação de contas.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
* Quando a Convenção é omissa ao critério de divisão das despesas – Inciso I, artigo 1334.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
* Além da multa, podem ser cobrados juros mais elevados e a correção monetária sobre o débito, desde que conste da Convenção.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,independentemente das perdas e danos que se apurarem.; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva.; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser à respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos.;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessiva, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Seção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos.;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia.;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas.;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno.; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
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* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@yahoo.com.br
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
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SINDICON E AMED - DICAS IMPORTANTES
SINDICATO DOS CONDOMÍNIOS COMERCIAIS, RESIDENCIAIS E MISTOS DE BELO HORIZONTE E REGIÃO METROPOLITANA e ASSOCIAÇÃO MINEIRA DAS EMPRESAS DE DESINSETIZAÇÃO.
Cuidados na hora de contratar empresas administradoras de Condomínios.
1 – Antes de contratar serviços de portaria, limpeza, conservação e outros semelhantes, consulte o cadastro do PROCON/BH ou qualquer um dos sindicatos sobre a idoneidade e antecedentes da prestadora de serviços.
2 – Faça uma criteriosa avaliação dos preços oferecidos e desconfie de propostas tentadoras, incompatíveis com os valores de mercado. Na formação de um orçamento, devem ser considerados os pisos salariais estabelecidos para as categorias profissionais, taxa de encargos sociais sobre o total de mão-de-obra, taxa de administração, despesa com uniforme, vale-transporte e outros insumos que recaem sobre contratos dessa natureza.
3 – Durante a execução do contrato exija, mensalmente, comprovante de recolhimento do FGTS e das obrigações previdenciárias, bem como do pagamento de salário dos empregados colocados a sua disposição. Fiscalize também se a Conservadora está encaminhando o GRPS ao sindicato profissional, conforme determina o decreto nº 1197/94.
4 – Faça uma análise mensal nos recibos de pagamento dos empregados para executar os serviços de pagamento dos empregados para executar os serviços, com objetivo de verificar se a empresa contatada vem pagando corretamente os salários previstos na Convenção da Categoria, bem como as horas extras prestadas e demais benefícios devidos ao empregado.
5 – Oriente aos empregados da Conservadora pra que verifiquem se os depósitos do FGTS estão sendo regularmente efetuados. A consulta pode ser feita a cada 3 meses na Caixa Econômica Federal, rua Paraíba, 227, através de extrato analítico, fornecido pela CEF.
6 - Ocorrendo alguma irregularidade, encaminhe o empregado à entidade sindical representante de seus interesses para que solicite um parecer técnico da situação. Constatada a irregularidade, exija da empresa contratada o imediato reparo dos danos causados aos empregados.
Fonte: SINDICON
AMED – ASSOCIAÇÃO MINEIRA DAS EMPRESAS DE DESINSETIZAÇÃO
O Síndico, ao contratar uma empresa desinsetizadora, torna-se co-responsável pelas conseqüências de seus serviços. A AMED – Associação Mineira das Empresas de Desinsetização tem algumas normas, veja:
J) Exija que a empresa apresente o Alvará de licença sanitária expedido pela Secretaria de Estado de Saúde de Minas Gerais.
K) Exija a relação de produtos a serem utilizados, certificando-se de que são registrados no Ministério da Saúde, conforme portaria 321, de 08 de agosto de 1997 ( produtos domissanitários)
L) Exija que os funcionários da empresa utilizem os equipamentos de segurança (EPI´s) como luvas, máscaras, jalecos, macacões, botas, etc.
M) Verifique se a empresa possui um Responsável Técnico, como um Agrônomo, Médico, Veterinário, Bioquímico, Biólogo, Químico ou Farmacêutico.
N) Avalie os valores oferecidos, desconfiando de propostas tentadoras e garantias prolongadas.
O) Procure obter informações sobre a idoneidade e antecedentes da empresa, confirmando se existe know how para execuções dos serviços.
P) Verifique se os equipamentos a serem utilizados estão adequados ao tipo de serviço a ser realizado.
Q) Opte por uma Assistência Técnica Compartilhada, em que a empresa pratica medidas de controle e forneça ao contratante medidas preventivas a serem adotadas.
R) Verifique se a empresa possui pessoal qualificado.
FONTE: AMED
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POLICIA MILITAR DE MINAS GERAIS E CORPO DE BOMBEIROS
SEGURANÇA SOLIDÁRIA. DICAS IMPORTANTES
..................
• A solidariedade entre as pessoas inibe a ação dos marginais e fortifica os laços com a vida.;
• Comunique-se com seus vizinhos. Durante sua ausência, ele é a segurança mais próxima.
• Procure formar uma rede de vigilância comunitária, para que haja preservação mútua de residências.
• Preste atenção ao movimento nas imediações de sua rua. Percebendo a presença de pessoas ou veículos estranhos e em atitudes suspeitas, informa à Polícia Militar pelo 190.
• Participe das reuniões sobre segurança na associação comunitária de seu bairro.
• Informe sempre à fração da Polícia Militar responsável pelo seu bairro sobre qualquer ocorrência.; os detalhes ajudam muito na captura dos marginais e na prevenção da criminalidade.
• Não comente com pessoas estranhas que vai viajar.
• Se ao lado do Condomínio houver lote vago, providencie a sua limpeza e um muro alto para o prédio. Não sendo possíveis, denuncie para que seja realizada a capina. O município é responsável por isso.
• Não deixe exposto utensílios e ferramentas, tais como: escadas, tamboretes, arames, marretas e outros que possam servir de instrumento e facilitar o arrombamento, o acesso ou a saída de sua residência.
• Não deixe o portão da garagem aberto.
• Não deixe o controle remoto ou a chave do portão da garagem no interior do seu veículo.
• Instale dispositivos de segurança, como reforço, nos muros, trancas nas portas, janelas e grades.
• Não deixe sua residência com aparência de vazia.
• Deixe alguém incumbido de recolher sua correspondência.
• Antes de sair de casa, verifique se as portas, janelas e portas estão trancados.; se os registros de gás estão fechado.
• Dificulte o acesso ao interior de sua residência trancando as portas dos diversos cômodos e recolhendo as chaves.
• Quando ocupar uma nova residência, troque as fechaduras ou segredo das portas.
• Confie na sua Polícia Militar. A confiança, a interação e a solidariedade são as nossas melhores armas contra o crime. Juntos podemos construir uma cidade mais segura. Conte com a gente.
FONTE: PMMG
CORPO DE BOMBEIROS. VALORIZANDO A VIDA.
Prevenção contra incêndio em edificação de uso coletivo.
A) O QUE SE DEVE TER EM PODER DO SÍNDICO:
1) Logo após os Condôminos receberem o imóvel das mãos das construtoras, estas deverão entregar ao Síndico o Projeto de Prevenção e Combate a Incêndios, devidamente analisado e aprovado pelo Corpo de Bombeiros.
2) De posse do projeto o Síndico deverá solicitar uma vistoria ao quartel de bombeiros mais próximo, para verificar as condições dos equipamentos de prevenção e combate a incêndios.
B) O QUE DEVE TER NA EDIFICAÇÃO
1) Sistema de Prevenção. Na edificação deverá existir todos os sistemas preventivos constantes do projeto. Estes sistemas poderão ser:
Extintores,
Hidrantes,
Chuveiros automáticos.
2) Sistema antipânico
• Pisos incombustíveis na áreas comuns e antiderrapante nas escadas e rampas.;
• Corrimão em ambos os lados das escadas e rampas.;
• Guarda-corpo.;
• Porta corta fogo ( se for o caso).;
• Iluminação de emergência.;
C) NORMAS REGULAMENTARES
• Lei Municipal 2060, de 27 de abril de 1972/BH
• Decreto nº 2912, de 03 de agosto de 1976
• Decreto nº 6942, de 22 de agosto de 1991
• Nota de instrução nº 3018/90 – CG
• ICOP 029/96 do CCBM
• ICOP 031/96 do CCBM
• NBR 9077/85 (para BH)
• NBR 9077/93 (para MG)
• NBR 13523/95 – Central de gás
Obs.: todas as cidades de Minas Gerais deverão ter Lei preventiva contra incêndio, caso não tenha será aplicada a Lei de BH ou da cidade onde o projeto de entrada.
D) CONSELHOS PREVENTIVOS ÚTEIS NO DIA-A-DIA:
1) Não obstruir as rotas de fuga (escadas, rampas, corredores com plantas, móveis, livros, etc)
2) Manter os extintores desobstruídos e sinalizados
3) Inspecionar os extintores periodicamente (contratar firmas especializadas e credenciadas pelo IMETRO)
4) Não instalar cadeados e trancas com chaves nos hidrantes internos.
5) Inspecionar e testar periodicamente as mangueiras e esguichos dos hidrantes internos
6) Manter as portas das escadas, caso as tenha, fechadas, porém sem trancá-las com chaves ou cadeados, exceto a porta de acesso
7) Instalar corrimão nas escadas, caso não os tenha
8) Instalar pisos antiderrapantes nas escadas, caso não os tenha
9) Não estacionar veículos a menos de 03 (três) metros das centrais de gás liquefeito de petróleo (gás de cozinha), caso as tenha
10) Inspecionar as instalações elétricas.
2. COMO OBTER SOCORRO RÁPIDO DO CORPO DE BOMEIROS
• Disque rapidamente 193. Caso esteja ocupado, insista, logo desocupará
• Diga ao militar que lhe atender o que está acontecendo, sem entrar em detalhes, e a partir daí limite-se a responder as perguntas que lhe serão feitas
• Se possível, deixe alguém próximo ao telefone que você ligou. Os bombeiros podem precisar falar com você novamente.
• Principalmente em local ermo, aguarde os bombeiros próximo ao acidente, onde você possa sinalizar para eles
3. EVACUAÇÃO EM CASO DE EMERGÊNCIA
A) O ABANDONO DE TODO LOCAL EM ESTADO DE PERIGO DEVERÁ SER RÁPIDO E CONTROLADO.
1) Evite correrias e gritarias
2) Procure outros pontos de saída, quando o que você procurou estiver superlotado
3) Mantenha as luzes dos corredores e áreas de circulação acesas
4) Evite ações suicidadas (escaladas, saltos de alturas, etc)
5) Prefira escadas ao invés do elevador
6) Uma vez fora da edificação não retorne ao seu interior sob pretexto algum
7) Evite subir, suas possibilidade de ser resgatado com vida são maiores nos pavimentos mais baixos
B) HAVENDO INCÊNDIO
1) Lembre-se de que o ar junto ao solo é sempre mais respirável
2) Toque as portas antes de passar por elas, estando aquecidas evite abri-las
3) À medida que caminhar no interior da edificação feche as portas à sua retaguarda
4) Em caso de princípio de incêndio utilize os extintores, rede de hidrantes e mangueiras da edificação. Se o incêndio já se generalizou abandone-os e saia imediatamente do local.
ACIONE O CORPO DE BOMBEIROS O MAIS RÁPIDO POSSÍVEL – 193
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ESCELSA - PRINCIPAIS DE DICAS DE ECONOMIA EM ELETRO-DOMÉSTICOS
PODE VIR A FALTAR LUZ. MAS SE DEPENDER DE NÓS, NÃO VAI FALTAR INFORMAÇÃO.
...............
* A ESCELSA está fazendo investimentos em sua rede de distribuição:
• Trocando cabos de baixa tensão nus, por cabos isolados.;
• Instalando novos transformadores de distribuição.;
• Instalando postes.
Tudo isso para melhorar o atendimento aos clientes e reduzir as perdas de energia. Quanto maior a economia de energia, menor a chance de desligamento. Por isto é muito importante que cada um faça a sua parte, ajudando, economizando, racionalizando, ao máximo consumo de energia. Se acostumando ao uso racional de energia, você estará ajudando o país a economizar recursos para sua produção.
Mais de 90% da energia no Brasil é produzida em hidroelétricas que precisam de água para gerar energia. A crise hidrológica está colocando o país em uma situação muito difícil, com risco, inclusive, de racionamento. Por isto, a Escelsa vai estar ao seu lado dando todas as informações necessárias para que tudo fique bem claro. Para combater o desperdício e ajudar a economizar energia a Escelsa da algumas dicas muito importantes para ajudar a enfrentar mais esse grande desafio.
• APAGUE AQUELA LUZ QUE NÃO ESTÁ FAZENDO FALTA. PORQUE DEPOIS ELA PODE FAZER UMA FALTA DANADA.
• NÃO ECONOMIZE ESFORÇOS, ECONOMIZE ENERGIA. PEQUENOS PROCEDIMENTOS, GRANDES ECONOMIAS
DICAS GERAIS:
• Sempre que você puder usar um aparelho fora do horário de pico (das 18 às 21:00h), faça isto. É sinônimo de economia.;
• Quando sair em viagem longa, desligue a chave geral da casa.
• O consumo de alguns eletrodomésticos como geladeiras, freezers e aparelhos de ar condicionado, é medido todo o ano por um centro de pesquisas do governo. Os campeões de economia nas suas respectivas categorias ganham o Selo Procel de Economia de Energia. Na hora da compra, dê preferência a esses modelos.;
• Não ligue muitos aparelhos na mesma tomada, através de "benjamins" ou "Ts", pois isto provoca aquecimento nos fios, desperdiçando energia e podendo causar acidentes sérios.;
• Seja racional no uso de seus equipamentos não deixe nada ligado sem necessidade.;
• Verifique as condições de suas instalações elétricas periodicamente, evitando assim o desperdício de energia por fugas de corrente, aquecimento de condutores/chaves, ou curtos. Além de economizar você protege os seus equipamentos elétricos de queima e danos por curto circuitos.
GELADEIRA/FREEZER:
• Instale a geladeira em lugar bem ventilado, desencostada de paredes ou móveis, fora do alcance dos raios solares e fontes de calor e distante de fogões e estufas.;
• Não utilize a parte traseira da geladeira para secar panos ou roupas.;
• No manual do fabricante, você terá orientações de com ajustar a temperatura (termostato), degelar e deixa-la em bom estado de conservação.;
• Degele e limpe a geladeira com freqüência.
• Mantenha limpas as serpentinas da parte de trás do aparelho.
• Crie o habito de retirar e colocar os alimentos e as bebidas de uma vez só. Assim, você não ficará abrindo a porta da geladeira sem necessidade.;
• Arrume os alimentos de forma a perder menos tempo para encontrá-los.
• Não coloque alimentos e nem líquidos quentes ou em recipientes sem tampa, pois exige um esforço maior do motor.;
• Não impeça a circulação interna do ar frio, forrando as prateleiras com tábuas, plásticos, vidro ou outros materiais.;
• Não se esqueça de manter as borrachas de vedação da porta em bom estado.;
• Escolha a geladeira com a capacidade exata para as necessidades da sua família.;
• Não desligue a geladeira ou freezer à noite para ligá-lo na manhã seguinte.;
• Quando se ausentar de casa por tempo prolongado, esvazie a geladeira e desligue-a da tomada.
• No inverno, regule o termostato para uma posição de frio não muito intensa.
• Caso seja possível, desligue o freezer.
Atenção:
Ao escolher um novo aparelho, leve em conta também as informações da etiqueta cor de laranja que indica o consumo médio mensal de eficiência do refrigerador. E lembre-se de verificar se a geladeira possui o selo de economia de energia INMETRO/PROCEL, que indica um consumo de até 40% menos energia.
CHUVEIRO ELÉTRICO:
• Compre sempre chuveiros de potências menores (2 a 4 kW), são eficientes e consomem menos.;
• Nos dias quentes, utilize o chuveiro com a chave na posição "verão". O consumo na posição "inverno" é 30 a 40% maior.;
• Só ligue o chuveiro no momento exato do banho.;
• Deixe o chuveiro ligado somente o tempo necessário para o banho. Ao ensaboar-se desligue a torneira. Os banhos demorados custam muito caro.;
• Procure limpar periodicamente os orifícios de saída de água do chuveiro, pois, se não estiverem limpos, você terá menos água quando utilizá-lo, obrigando-o a mante-lo ligado por mais tempo.;
• Ao instalar o chuveiro elétrico não faça arranjos, procure um eletricista profissional.;
• Não tente aproveitar uma resistência queimada, pois isso acarretará aumento do consumo e colocará em risco a sua segurança.;
• Devido à sua alta potência o chuveiro sobrecarrega o sistema elétrico, principalmente no horário de ponta. Procure utiliza-lo fora do período entre 18 e 21 horas.
TELEVISÃO:
• Não deixe o televisor ligado sem necessidade.;
• Evite dormir com o televisor ligado, desligue a TV da tomada.;
• Na compra de um aparelho novo, prefira um com temporizador. Assim, você mesmo programa o desligamento nos tempos de 120,90,60 ou 30 minutos.;
• Quando se ausentar do ambiente, evite deixa-lo ligado na posição stand-by pois continuará a consumir energia.;
• Se sua casa tiver mais de um televisor, evite sempre que possível a utilização simultânea dos aparelhos.
FERRO ELÉTRICO:
• Habitue-se a acumular a maior quantidade possível de roupas para passá-las todas de uma só vez. O aquecimento de seu ferro elétrico várias vezes ao dia provoca um desperdício muito grande de energia elétrica.;
• Evite ligá-lo nos horários em que muitos outros aparelhos estejam ligados, para evitar sobrecarga.;
• É preferível sempre começar passando primeiro as roupas que exigem temperaturas mais baixas. Com os ferros automáticos, use a temperatura indicada para cada tipo de tecido.;
• Aproveite o calor do ferro já desligado para passar mais algumas roupas leves.;
• Na compra de um ferro novo, procure pelos modelos a vapor, que são mais econômicos, pois sua potência varia entre 800 e 1.200 W.;
• Sempre que precisar interromper o serviço para atender ao telefone, à porta, ou em qualquer outra interrupção, não se esqueça de desligar o ferro. Assim você poupa energia e ainda evita o risco de acidentes.
MÁQUINA DE LAVAR ROUPA:
• Para você fazer economia de energia e água, procure lavar, de uma só vez, a quantidade máxima de roupa indicada pelo fabricante.; .
• Acostume-se a limpar o filtro da máquina com freqüência.;
• Utilize somente a dosagem de sabão especificada pelo fabricante para que você não tenha que repetir a operação de enxaguar.;
• Leia com atenção o manual do fabricante para saber tirar o máximo proveito de sua máquina de lavar.
SECADORA DE ROUPAS:
• Regule o tempo de funcionamento da secadora de acordo com a temperatura necessária à secagem dos diversos tipos de tecidos. Para tanto, consulte o manual do fabricante.;
• Procure usar a secadora só depois de juntar a quantidade de roupa correspondente à sua capacidade máxima.;
• Periodicamente, limpe o filtro de ar.
MÁQUINA DE LAVAR LOUÇAS:
• Utilize-a sempre em sua capacidade máxima, evitando liga-la com pouca louça. Mantenha os filtros limpos de resíduos.;
• Quando for usar o detergente, observe bem a quantidade e o tipo indicado no manual do fabricante.
AQUECEDOR CENTRAL ELÉTRICO DE ÁGUA:
• Este é um dos aparelhos que mais consome energia. Por isso, evite deixar o seu sempre ligado. Planeje o seu uso e habitue-se a liga-lo apenas o tempo necessário para que você tenha sua água quente. Se possível, instale um temporizador para controle automático do funcionamento.;
• Cuidado com vazamento de água quente. Uma torneira pingando 90 gotas por minuto representa uma perda de mais de mil litros de água por mês e um aumento desnecessário em sua conta de luz.;
• Instale o aquecedor central no local mais próximo dos pontos onde você irá utilizar a água quente, sempre aplicando isolamento térmico em todas as canalizações para a conservação de temperatura.;
• Em caso de viagem, não deixe de verificar se o seu aquecedor foi desligado.;
• Antes de adquirir um aquecedor central elétrico, certifique-se de que a sua capacidade corresponde realmente às necessidades e ao tamanho de sua família.;
• Mantenha em bom estado de isolamento térmico o aquecedor e a canalização que conduz a água quente.;
• No verão reduza a temperatura de água do aquecedor.;
• Evitar lavar o chão, paredes, e calçadas utilizando água quente.
TORNEIRA ELÉTRICA:
• É um conforto que consome bastante energia. Acostume-se a usa-la só em casos de necessidade.;
• Evite liga-la no verão quando a água, em geral, é mais quente.
AR CONDICIONADO:
• Compre seu equipamento observando se a potência indicada é adequada ao ambiente a ser instalado.;
• Instale o aparelho em local com boa circulação de ar.;
• Mantenha portas e janelas bem fechadas para evitar a entrada de ar do ambiente externo.;
• Limpe periodicamente os filtros. Filtros sujos impedem a circulação livre do ar e forçam o aparelho a trabalhar mais.;
• Evite a exposição do aparelho aos raios solares.;
• Regule o termostato do seu equipamento para a temperatura adequada, aproximadamente 25ºC para nossa região.;
• Habitue-se a desligar o ar condicionado sempre que você tiver que se ausentar do ambiente por um tempo prolongado.;
• Antes de liga-lo, abra as janelas e verifique se a ventilação natural não é suficiente para o seu conforto.;
• Não bloqueie nunca as grades de ventilação externas (laterais e traseiras), pois obriga o motor a trabalhar por um período prolongado.;
• Não obstrua a saída de ar com cortinas, moveis ou outros.
ILUMINAÇÃO:
• Evite acender qualquer lâmpada durante o dia, habituando-se a utilizar melhor a iluminação natural. Abra bem as janelas, cortinas e persianas, deixando que a luz do dia ilumine a sua casa.;
• Acostume-se a apagar as lâmpadas dos ambientes desocupados e use "spots" para leitura, salvo aquelas que contribuem para sua segurança.;
• Utilize somente lâmpadas de voltagem compatível com a voltagem da rede da ESCELSA (127 Volts). Lâmpadas de voltagem menor que a da rede duram menos e queimam com mais facilidade. A voltagem das lâmpadas incandescentes vem impressa no bulbo.;
• A iluminação deve ser adequada a cada tipo de ambiente. Tanto a falta como o excesso de iluminação prejudicam a visão.;
• Nos banheiros, cozinhas, lavanderias e garagens, instale, se possível, lâmpadas fluorescentes, que dão melhor resultado, duram mais e gastam menos energia.;
• Dê preferência, sempre que possível, ao uso de lâmpadas fluorescentes compactas em substituição às incandescentes comuns. Elas consomem menos e iluminam o mesmo ou até mais que as incandescentes. Além disso elas duram até 10 vezes mais.;
• Pinte tetos e paredes internas com cores claras, evitando o uso de lâmpadas de maior potência.;
• Procure fazer a limpeza periódica das lâmpadas, lustres e luminárias.;
• Ao sair ou dormir, certifique-se de que todas as lâmpadas estão apagadas.
Iluminação em condomínios residenciais:
• Substitua os difusores das luminárias que se tornarem amarelados.;
• Substitua as luminárias quebradas ou antiquadas por outras mais eficientes, de fácil limpeza e com lâmpadas expostas.;
• Quando a decoração do local não for importante retire o acrílico e o globo das luminárias.;
• Não use lâmpadas de bulbo (vidro) fosco dentro de globos. Use lâmpadas de bulbo transparente. O globo e a lâmpada fosca diminuem o ofuscamento, mas absorvem uma parte da luz emitida pelo filamento.;
• Lâmpadas incandescentes embutidas no teto provocam aquecimento excessivo e diminuem a vida útil da lâmpada pela falta de ventilação adequada.;
• Coloque a lâmpada mais para baixo (mais próximo ao local a ser iluminado) e diminua a sua potência.;
• Em locais onde houver muitas lâmpadas florescentes sendo comandadas em grupo, instale interruptores para desligamento de algumas lâmpadas.;
• Na garagem, ilumine as áreas de circulação dos veículos e não os boxes.;
• Rebaixe as luminárias instaladas entre as vigas do teto da garagem.;
• Ao desativar uma ou mais lâmpadas fluorescentes, desligue também o reator.;
• É melhor usar uma única lâmpada de maior potência do que várias de potência menor.;
• Em áreas externas (jardins, estacionamentos, etc.) utilize lâmpadas de vapor de sódio a alta pressão, que fornecem mais luz, com menor consumo de energia. Instale também fotocélulas ou temporizadores para o controle da iluminação.;
• Substitua as lâmpadas por outras de menor potência, mais eficientes, de maior durabilidade e que produzam a mesma intensidade luminosa. Há vários tipos disponíveis no mercado.;
• Em ambientes de pouco uso verifique a possibilidade de se instalar sensores de presença.
BOMBA DE RECALQUE:
• A perda de água nas instalações internas pode fazer com que a bomba de recalque funcione constantemente para abastecer a caixa d água. A eliminação dos vazamentos evita que isso aconteça. Verifique a rede de água e elimine as perdas.;
• Racionalizando o uso de água, racionaliza-se o uso de energia elétrica.
ELEVADORES:
• Programe os elevadores de acordo com os horários de maior e menor movimento. Quando o movimento for menor, mantenha em operação apenas o número de elevadores capaz de atender aos usuários, desligando os demais.;
• A manutenção dos elevadores, além de segurança, representa também fator de economia.;
• Acostume-se a usar a escada quando se tratar de descer 2 andares ou subir 1 andar. Alem de economizar é um hábito benéfico à saúde.;
• Chame apenas um elevador.;
• Oriente as crianças para não apertar todos os botões no painel e não brincar no elevador.;
• Respeite o número máximo de passageiros permitido.;
• Aperte o botão de chamada uma única vez.
ASPIRADOR DE PÓ:
• Não use o aspirador de pó mais do que duas vezes por semana. Pode não parecer, mas este consome mais do que a TV e o computador.;
• Mantenha os filtros sempre limpos.
SECADOR DE CABELO:
• Não use o secador por mais tempo que o necessário.;
• Utilize a potência máxima apenas quando for extremamente necessário.
MICROCOMPUTADOR:
• No microcomputador o que mais consome energia é o monitor. Portanto utilize os recursos de economia de energia do monitor, configurando os itens "espera em baixa energia" para no máximo 10 minutos e "desligar monitor" para no máximo 20 minutos.
DICAS IMPORTANTES:
• Aproveite a luz do dia para iluminar a sua casa.;
• Utilize lâmpadas fluorescentes compactas.;
• Utilize iluminação dirigida para leitura e trabalhos manuais.;
• Quando viajar, não esqueça de desligar a chave geral da casa.;
• Evite o uso de benjamins.;
• Use fios de bitola adequada.;
• Dê preferência a aparelhos com o selo Procel de economia de energia.
PROCEDIMENTOS EM CASO DE DESLIGAMENTO DE ENERGIA:
• Quando for desligada a energia, tire todos os aparelhos da tomada.;
• Na volta da energia, ligue um aparelho de cada vez na tomada.;
• Tenha sempre uma lâmpada de segurança com bateria carregada.;
• Coloque lanternas e velas em locais de fácil acesso e de conhecimento de todos na casa.;
• Tenha sempre à mão os telefones da ESCELSA. 0800 39 0196
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O CONDOMÍNIO E SUAS LEIS – PRODUÇÃO
Welington Almeida Pinto
O Autor e sua Obra
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* Mineiro de São Roque. Em 1971, conclui seus estudos em Passos, Minas. Transfere-se para Belo Horizonte para trabalhar no departamento contábil de uma empresa imobiliária, sem abandonar o gosto pela leitura dos grandes clássicos da literatura universal e a prática de Escritor e Jornalista.
Entusiasmado com o movimento cultural da Capital, freqüenta as reuniões da Academia Mineira de Letras e outras instituições culturais da cidade. Em busca de novos horizontes culturais, viaja por cidades da Europa e das Américas, onde manteve produtivo contato com artistas e entidades produtoras de cultura.
De 1972 a 1976, estuda no Centro de Pesquisas de Artes Plásticas da ACM, especializa-se em Publicidade e funda sua agência.
No Teatro, produz A Cela, de sua autoria. Depois adapta e monta Flicts, de Ziraldo, como peça adulta.; ambas dirigidas por Luciano Luppi. Participa da equipe de produção do espetáculo A Noite dos Assassinos, de José Triana, dirigida por Paulo César Bicalho. Adapta O Pequeno Príncipe, de Antoine Saint-Exupery, para teatro infanto-juvenil, com trilha sonora de Fernando Boca, direção de Noema Tedesco. Publica Aula-Viva, com 6 scripts sobre assuntos da História do Brasil para aplicação em Sala de Aula.
Eleito para o Instituto Histórico e Geográfico de Minas Gerais, associa-se também à UBE – União Brasileira dos Escritores/São Paulo,SP, à ABRALE-Associação Brasileira de Autores de Livros Educativos/São Paulo, SP e à AEI-LEJ - Associação de Escritores e Ilustradores de Literatura Infantil e Juvenil/Rio de Janeiro.
Publicou contos infantis no Gurilândia, do Estado de Minas, Belo Horizonte, Zero Hora Infantil, Porto Alegre e Gazetinha, do Gazeta do Paraná, Curitiba. Livros Publicados Coleção Infantil Vitória Régia/Edita, 1997: * A Águia e o Coelho * Clin-Clin, o Beija-Flor Mágico * Tufi, o Elefante Equilibrista * Seu Coelhino, em Viagem ao Sol * O Gato-do-Mato e o Preá * A Caçada * O Ataque do Furadentes Literatura Adulta: * A Cela- Helbra/1973 Poesia: * Antologia Poética - Edita/1980 Toponímia: * Dicionário Geográfico e Histórico do Estado de Minas Gerais – Edita, 1986 * Dicionário Geográfico e Histórico do Estado de São Paulo – Edita, 1987 Coleção Legislação Brasileira/Edições Brasileiras/1993: * O Condomínio e suas Leis * Licitações e Contratações Administrativas * A Empregada Doméstica e suas Leis * Lei do Inquilinato * Assédio Sexual no Local de Trabalho Coleção Infanto/Juvenil/Edições Brasileiras/1998: * Malta, o Peixinho-Voador no São Chico * Santos-Dumont, no Coração da Humanidade * A Saga do Pau-Brasil Dramaturgia: * A Cela – peça adulta, adaptação do livro “A Cela” * Flicts - adaptação do livro “Flicts”, de Ziraldo. * Pequeno Príncipe - adaptação do livro “O Pequeno Príncipe”, de Saint Exupery * História do Brasil, em Aula Viva - adaptação de temas históricos para teatro,aplicados em sala de aula - Edita/1978.
Ver livros/site: www.welingtonpinto.kit.net - E-mail: welingtonpinto@yahoo.com.br
* O livro é um instrumento importante na luta pelo desenvolvimento de uma Nação – Welington
